不動産投資で節税対策！運用シュミレーションで節税できる金額を確認

投資

2023/09/29

不動産投資は、資産の増加だけでなく、節税対策としても非常に効果的です。多くの投資家が不動産の購入や運用を通じて、税金の負担を軽減しています。しかし、どれだけの節税効果が期待できるのか、具体的な数字を知ることは難しいものです。この記事では、実際の運用シュミレーションをもとに、不動産投資で得られる節税の金額を明らかにします。

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不動産投資で節税できる税金は5つ！

所得税

所得税は、個人が1年間に得た所得に対してかかる税金です。一般的に会社員の場合は給与から自動的に所得税が差し引かれています。不動産投資では家賃収入や譲渡所得（売却した時の利益）が当てはまり、収入から※経費を差し引いた純粋な利益に対して課税されます。家賃収入や譲渡所得の不動産所得は総合課税と言われる課税方式で、万が一不動産投資において赤字が発生したとしても、その赤字分を（給与）所得から差し引く「損益通算」ができるため、結果として節税ができます。

※経費に計上できる費用
固定資産税・都市計画税・登録免許税・減価償却費・設備修繕費・管理料・広告宣伝費・火災保険・地震保険交通費・通信費・交際費　など

住民税

住民税は、地域の公共サービスをその地域に住む人が分担するための費用で、前年度の所得に応じて課税されます。不動産投資の経費を所得から差し引くことで、所得金額自体が低くなり、そこに対して課税されるため、住民税の負担も軽減されます。

贈与税

贈与税とは、1年間で人から財産の贈与を受けた時、受けた側に課される税金です。基礎控除として110万円を控除することができるので、贈与された財産から110万円を引いた残りの金額に対して課税されます。不動産を贈与する時の税金の計算は、時価より低い相続税評価額を使用するため、現金で贈与するのに比べて税金の負担が軽減されます。

相続税

相続税は、被相続人が亡くなった時、相続財産を受け取る人に対して課税される税金です。遺産総額から基礎控除「3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）」を引いた額が課税対象となります。相続税が節税できる仕組みは贈与税と同じです。

法人税

不動産投資での収入が多い人は節税対策のため法人化することがおすすめです。日本は所得金額が多くなればなるほど高い税金を納める必要がある累進課税制度を採用しており、個人で不動産投資をすると最大の課税率が45％であるのに対し、法人化すると上限が23.2％まで抑えられます。

節税対策のシュミレーション

サラリーマンAさんが不動産投資をした場合の税金をシュミレーションし、実際にいくら節税できるのか見ていきましょう。
（条件）
給与所得：800万円
物件価格：4000万円
購入時の諸経費：400万円
売却金額：3000万円
売却時の諸経費：150万円
なお所得税の課税率は以下の表、住民税は一律10％です。