不動産投資で起業する方法は？各方法やメリット・デメリットなどを詳しく解説！

不動産投資で起業する方法は2つある

不動産投資で起業する方法は、大きく分けて下記の2つに分かれています。
・個人事業主として起業する
・法人化して起業する
それぞれどのような特徴があるか、確認していきましょう。

不動産投資初心者は「個人事業主」

不動産投資初心者の方は、個人事業主として起業するのがおすすめです。個人事業主として不動産投資を行えば、本業と両立して無理なく不動産投資を行うことができます。
不動産投資を始める時には住居地を管轄する税務署に開業届を提出しましょう。開業届を提出しないと個人事業主として不動産投資を行えないため、注意してください。

不動産投資を事業化したい場合は「法人化」

不動産投資の経験が長く、本格的に事業化したい場合は「法人化」がおすすめです。法人設立や毎年の決算などの作業も増えてきますが、税制面や資金調達の面で個人事業主よりも有利になるため、不動産投資で本格的に事業を始めたい場合は法人を設立した方が良いでしょう。

不動産投資で起業する際のメリット・デメリット【個人事業主】

個人事業主として起業する際のメリット・デメリットについて確認していきましょう。
＜メリット＞
1 特別な資格なしで起業できる
2 安定した収入が得られる
＜デメリット＞
1 初期費用が発生する
2 いきなり大金は稼げない

メリット1 特別な資格なしで起業ができる

不動産投資を起業する際には、個人事業主であるかに関わらず特別な資格は必要ありません。これは法人化するにしても同じことが言えます。不動産投資を行って収益が得られていると、誰でも個人事業主として開業ができます。
もし資格取得が必要となると、取得するだけで時間がかかってしまい、開業まで中々たどり着けないケースも少なくありません。そのため、資格取得に時間をとられることなくスムーズに起業することができます。

メリット2 安定した収入が得られる

不動産投資を個人事業主で起業することで、安定した収入が得られます。不動産投資は金融商品の投資と比較して、リスク管理がしやすい投資です。一度軌道に乗ると、放っておいても家賃収入が入ります。長期的に安定した収入が得られる点は、不動産投資の大きな魅力といって良いでしょう。

デメリット1 初期費用が発生する

不動産投資を始める場合、初期費用が発生します。大きな初期費用としては、投資先の不動産の購入費が挙げられるでしょう。ローンを組んで不動産を購入する場合でも、頭金として数百万円以上の費用が発生するケースが多いです。また毎月のローン返済費用も発生してくるため、ゆとりをもって投資資金を準備しておく必要があります。

デメリット2 いきなり大金は稼げない

不動産投資では、いきなり大金を稼ぐことは難しいです。不動産投資をスタートすると、まずは物件の入居者を募る必要があります。すぐにすべての部屋が埋まるケースは稀で、最初はどうしても空室が生じてしまうケースが多いです。空室が生じている間は、ローン返済や維持費によりマイナス収支になってしまうこともあります。
不動産投資を始めていきなり大金を稼げると思わずに、コツコツと家賃収入を増やしていく姿勢が、不動産投資を成功させる上で重要です。

不動産投資で起業する際のメリット・デメリット【法人化】

次に法人化して不動産投資を起業するメリット・デメリットを確認していきましょう。
＜メリット＞
1 経費処理できる費用が増える
2 損失を繰り越しで処理できる
3 資金調達を行いやすい
＜デメリット＞
1 赤字でも税金が発生する
2 負担費用が増えやすい

メリット1 経費処理できる費用が増える

法人の場合、所得の種類により区分は設けられず、すべての収支を法人による経済活動としてとらえます。法人活動によって生じたすべての費用・損失が基本的に経費としてカウントされる形です。
このため、人件費など不動産投資と直接関係のない費用であっても、経費として処理することができます。経費計上できる費用が増えることで課税所得額が少なり、節税に繋げることが可能です。

メリット2 損失を長期間繰り越しで処理できる

法人の場合、不動産投資で発生した損失を長期間「繰り越し」が処理できます。不動産投資においては、空室や修繕費などによってトータルの収支が赤字になるケースも少なくありません。個人事業主の場合でも損失を繰り越すことができますが、繰り越し期間は最長でも3年となります。
対して、法人であれば最長で10年間損失を繰り越すことが可能です。長期に渡って損失を繰り越すことで節税効果を高めやすい点は、法人化のメリットといえるでしょう。

メリット3 資金調達を行いやすい

法人化すると、個人よりも資金調達が行いやすくなり、個人で受けられる融資額よりもより高額な金額で融資を受けやすくなります。個人よりも法人の方が社会的な信用度が高く、安定して収入を得られる点や、情報の透明性などが影響しています。

デメリット1 赤字でも税金が発生する

法人も個人と同様に住民税を納めなければなりません。法人における住民税では「法人税の所得に対する税金」と「従業員数・資本金額に応じて算出される税金（均等割）」の2つで構成されています。
上記のうち、後者に関しては、会社が赤字の場合でも支払わねばなりません。事前に住民税分の金額を準備しておかないと、住民税が支払い切れない可能性もあるため要注意です。

デメリット2 負担費用が増えやすい

法人化する際には、法人登記が必要になります。登記では専門的な知識が必要になるため、基本的には司法書士などの専門家に依頼するケースが多いです。この際、依頼費用として10万円～30万円ほどが発生してきます。
また法人の場合は個人事業主よりも帳簿作成が複雑になるため、経理人材の採用や税理士への依頼も生じてくるでしょう。そのための、人件費や依頼のための費用が継続的に発生してしまう点も法人化のネックです。

不動産投資で起業するまでの準備・ステップ

不動産投資で起業する際は、大まかに下記の準備・ステップを踏んで進んでいきます。
1 個人事業主・法人のどちらで投資するか決める
2 資金の確認・計画
3 投資先物件を探す
4 投資計画を立てる
5 投資先物件を購入する
6 賃貸経営をスタートする

1.個人事業主・法人のどちらで投資するか決める

まずは個人事業主・法人のどちらで不動産投資を行っていくかを決めていきます。個人事業主・法人にそれぞれメリット・デメリットがありますが、基本的には不動産投資の経験がない場合は「個人事業主」としてスタートするのが無難です。個人事業主として安定して収益を出せるようになってから、法人化を進めていきましょう。

2.資金の確認・計画

次に不動産投資へ使う資金の確認、計画を立てていきます。本業と両立、もしくは法人化して本格的に投資を進める場合でも、実際にどれくらい資金を投入して不動産投資を進めていくか計画を立てることは必須です。
計画を立てないと、感情的に投資を行ってしまうなど、資金管理がおろそかになってしまいます。月単位・年単位でどれくらい資金を使うか、詳細に決めておきましょう。

3.投資先物件を探す

資金計画を立てた後は、投資先物件を探していきましょう。投資先物件の種類によって、収益性は大きく異なっていきます。たとえば、都心部の物件であれば入居ニーズは高い傾向にあるため、地方の物件と比べると収益性は低くなりがちですが、都心部には多くの物件がある分入居者獲得の競争は激しくなりやすいでしょう。
初めて不動産投資を行う場合は、不動産会社と相談しながら物件を決めていくのがおすすめです。収益性・競争率などを踏まえた上で、投資先物件を決めていきましょう。

4.投資計画を立てる

投資先物件を決定した後は、投資計画を立てていきましょう。不動産投資ローンの利用や目標の収益額など、費用・収益のバランスを考慮して投資計画を練っていきます。そこから、月単位・年単位で投資計画を立てて、長期的な目線で計画内容を確認していきましょう。保有する資金や収入に合わせて、無理のない範囲で投資計画を立てることも重要です。

5.投資先物件を購入する

投資計画を立てた後は、実際に投資物件を購入します。物件を購入する際は、不動産業者の売買契約の取り交わし、不動産の登記など各種手続きを踏む必要があり、即日でいきなり物件購入を完了させることは困難です。こちらも期間にゆとりをもって手続きを進めていきましょう。

6.賃貸経営をスタートする

投資先物件の購入が完了した後は、いよいよ賃貸経営のスタートです。最初は入居者集めからスタートになるため、提携の不動産業者と協力しながら営業活動を進めていきます。不動産ポータルサイトへの掲載、折込チラシの作成など積極的に営業活動を行って、入居者を集めていきましょう。

不動産投資を法人で起業する際は設立準備も必要

不動産投資を法人で起業する際は、法人の設立準備も必要です。法人の設立では、主に下記の書類が必要になります。
・設立登記申請書
・法人の定款
・代表者の印鑑届出書
・印鑑証明書
・登録免許納付用台紙
・設立時取締役の就任承諾書
・設立時代表取締役の就任承諾書
・資本金の払い込みがあった旨を証明する書面
・登記事項の記載した書面、もしくは保存したCD-R
上記の書類を準備して、法務局に提出します。提出・申請から10日前後で法人設立の登記完了です。
ただし、上記書類の準備や申請などをすべて一人で行うと、時間・労力を多く要してしまいます。登記の専門知識や経験がない場合は、司法書士に依頼して設立手続きを進めてもらうのがおすすめです。

不動産投資で起業する際の注意点

不動産投資で起業する際は、下記の注意点をおさえるようにしましょう。
・収益の目標額を決めておく
・勤務先で副業が禁止されていないか確認する
・不動産投資の勉強を継続して行う
・未経験で法人化しない

収益の目標額を決めておく

まずは不動産投資による収益の目標金額を決めておきましょう。不動産投資の場合は、家賃収入が主な収益になっていくため「部屋1室あたりの家賃＋部屋数」で大まかな収益が決まります。収益の目標金額によって投資すべき物件の種類も変わってくるため、事前に収益の目標額を決めて投資先物件を吟味していきましょう。

勤務先で副業が禁止されていないか確認する

本業と両立して不動産投資を行う場合は、副業が禁止されていないか確認しましょう。ただ、基本的に小規模の不動産投資は公務員でも副業に当たらないケースが多いですが、大規模で行ってしまうと副業として会社に発覚する可能性が高いです。副業禁止でも会社に確認した上で、小規模に抑えて行いましょう。

不動産投資の勉強を継続して行う

不動産投資は個人でも簡単に始めやすい分、不動産投資の知識・経験によって収益に差が出やすいことも特徴です。このため、不動産投資をスタートしてからも、継続して不動産投資の勉強を行う必要があります。不動産投資のセミナーや書籍などを活用して、実際に不動産投資で成功している人のノウハウを吸収していきましょう。

未経験で法人化しない

不動産投資を法人化して起業したい場合でも、不動産投資未経験で法人設立するのは避けた方が無難です。いきなり法人化してしまうと、会社運営や資金管理など不動産投資以外の作業に時間をとられてしまい、肝心の不動産投資に対して時間を割きにくいです。
まずは個人事業主として不動産投資の経験を積み、安定した収益を出せるようになってから法人化するようにしましょう。

不動産投資で起業して収入を増やしていこう

不動産投資で起業することで、収入源を着実に増やすことが可能です。不動産投資の起業は、個人事業主・法人のいずれかで進めていきます。両者ともにメリット・デメリットがあるので、ご自身に合った方法で起業するのがおすすめです。
ただし、これから初めて不動産投資を行う場合は、まずは個人事業主として不動産投資の経験を積んでいきましょう。不動産投資の経験を積んで、本格的に事業化したいタイミングで法人化すれば、無理なく事業を拡大しやすいでしょう。