投資用マンションは失敗する？ありがちな失敗事例を交えて対策を紹介

不動産投資での失敗とはどういうことか

まず不動産投資の失敗について把握しておきましょう。不動産投資の失敗とは「トータルで赤字になること」です。
例えば以下のようなものが挙げられます。
● 家賃収入が入らない
● 売却時の価格が購入価格より下がってしまう
● 毎月のローン返済額が家賃収入額より多くなってしまう

失敗とはトータルで赤字になっていること

「トータルで赤字になる」とは不動産投資を行う物件を売却した際に、不動産投資の運用期間内の収支額（家賃収入額からローン返済、租税、経費等を差し引いた金額）を含めたうえで利益を出せたかどうかで成否を判断します。つまり、「家賃収入ー返済金ー租税ー経費」が赤字であれば失敗、ということになります。

運用中に赤字になっても失敗とは限らない

毎月の家賃収入額からローン返済額やその他経費を差し引いたキャッシュフローが赤字だからといって失敗とはなりません。もし毎月の家賃収入で利益が出ていなくても、不動産の売却時に利益が出ていればその不動産投資は成功と言えます。

不動産投資で失敗する人の3つの共通点

不動産投資は物件を購入できれば誰でも取り組むことができますが、不動産投資で失敗する人には共通点があります。今回は不動産投資の失敗に関する代表的な方の共通点をご紹介します。

不動産投資に必要な知識を学ぼうとしない

不動産投資を成功させるためにはさまざまな知識を必要とします。
代表的な知識は以下の内容です。
● 投資物件を選定するための知識
● 購入会社や物件の管理会社を選定するための知識
● 購入会社や管理会社の担当者と交渉するための知識
● 運用時のキャッシュフローに関する知識
● 契約内容に関する知識
など学んでおきたい知識はたくさんあります。
これらを知らずに不動産投資に取り組むことが失敗の原因です。

後先考えずに行動する

不動産投資は安定性が高い投資法として人気がありますが、リスクもあります。
リスクについてあまり考えずに行動してしまうと、当初の計画にはなかった出費が突然発生するなど、対応に苦慮してしまいます。よって不動産投資に取り組む前には、運用期間中のリスクも考慮した綿密な計画を立てるなどの事前準備が必要です。しかし、それらの準備をせずに行動してしまうと失敗の原因となります。

全てを人任せで決める

不動産投資は、株や投資信託などの投資に比べ、すべて人任せにしても毎月安定した収入を得ることができる投資です。購入・管理・売却などを不動産会社に一任することができます。ですが、「この物件がおすすめです」「管理はお任せください」と営業担当者に言われるがまま、人任せに不動産投資をスタートしてしまうと危険です。不動産投資においてパートナーとなる不動産会社の存在は重要ですが、すべてを人任せにしてしまうと失敗の原因となります。
参考：不動産投資はやめた方がいい？向いている人・いない人の特徴をわかりやすく解説

投資用マンションの7つの失敗事例を紹介

これから不動産投資について代表的な失敗事例を7つご紹介します。これらの失敗事例を把握したうえで不動産投資に取り組むことが成功への近道です。

失敗例1:不動産会社の言うことを盲信した

「最近では滅多に出ない優良物件が出た」と不動産会社の担当者にすすめられた。時間をかけて検討したかったが、担当者にせかされたので、慌てて購入してしまった。運用が始まった途端、多額の修繕費が発生したあげく想定していた家賃収入が得られなかった。
「なぜそんな良質物件が売りに出ているの？」情報を鵜呑みにせずに、冷静に判断することが重要と言えるでしょう。

失敗例2:空室や家賃滞納でキャッシュフローが回らなくなった

運用当初は月々の家賃収入がローン返済などの支払い額を上回っていたが、運用開始から1年も経たないうちに空室や家賃滞納が発生してしまった。その結果、ローン返済などの支払い額を家賃収入で賄えなくなってしまい、とうとう自分の給与から支払うことになってしまった。
不動産投資は安定した家賃収入が魅力ではありますが、空室や家賃滞納が発生してしまうと家賃収入が得られなくなってしまいます。それらのリスクも考慮したうえで自分に合ったキャッシュフローを計画しましょう。

失敗例3:紙面上の利回りだけみて実際は予想外の出費があった

不動産会社の担当者が提示したシミュレーションでは利回りが8％を超えていたが、シミュレーションでは想定していない修繕などの出費が立て続けに発生してしまい、シミュレーション通りの運用ができなかった。
不動産投資は基本的に長期運用が前提となります。そのため、想定外の事態が発生し急な出費が必要となる場合があります。その様な場合でも対応できるように金銭的な余裕を考慮した運用計画を立てておきましょう。また、シミュレーションで算出される利回りは表面利回りで計算されることが多いです。そのため、実際の利回りが何％になるかを予め計算しておくことも必要になります。
表面利回りとは
年間の家賃収入の総額を物件購入価格で割った数値のことです。主に表面的な収益性を表す数値として使われ、おおまかな収益力を見る指標になります。
表面利回りの計算式
年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 ＝ 表面利回り
実質利回りとは
年間の家賃収入の総額から運営費を引いた値を物件購入時の総支出で割った数値のことです。 物件購入時の総額とは物件購入価格と諸経費を足したものです。
購入時の諸経費・固定資産税・都市計画税、管理費・修繕積立金、不動産仲介手数料などがあります。
実質利回りの計算式
（年間家賃収入-運営費） ÷物件購入時の総支出（物件購入価格＋購入時諸経費）＝ 実質利回り
運営費…管理費・修繕積立金・固定資産税・都市計画税・火災保険・修繕費・共用電気代など
購入時諸費用…仲介手数料・印紙代・登録免許税・司法書士報酬・不動産取得税など

失敗例4:投資用マンションで節税効果を得ようとして失敗した

不動産投資をすると節税効果が得られるということを知り運用をはじめた。はじめた最初の年には節税効果を得られたが、それ以上に運用時にかかる税金などの出費を考慮していなかったため、節税効果のメリットがなかった。
不動産投資は初年度が赤字で、その後も赤字が続くような物件だと成功確率がとても低くなってしまいます。長期的に収益が得られる物件かどうか、十分リサーチやシミュレーションをしたうえで判断するようにしましょう。

失敗例5:運用目的を見失った物件を選んだ

当初自分が対応できる予算内で物件の選定をしていたが、高利回りに引かれて予算を超える価格の物件を購入してしまった。その結果、購入時に想定していた利回りがすぐに下がってしまい、キャッシュフローが大幅なマイナスとなってしまった。
不動産投資における物件の選定は、運用を成功するためには絶対に必要な要素です。自分の運用目的に合った物件の選定が重要です。不動産投資は運用をはじめてしまうと、株やFXと比べてすぐに終了することができません。よく考えてから物件を購入しましょう。

失敗例6:金利の上昇からローン返済の資金繰りに悩むことになった

不動産投資をする際に金融機関から融資を受けた。金利については特に気にせず不動産会社の担当者にすすめられたとおりにした。運用して間もなく借入金利が上昇してしまい、ローンの返済額が当初予定していた金額よりも増えてしまった。その結果、毎月の家賃収入でローンの返済額を賄えなくなってしまい給料から補填することになってしまった。金融機関から借り入れをして不動産投資を行う場合、ローン内容について詳しく把握しておく必要があります。自分で把握せず、不動産会社の担当者に言われるがまま決めてしまうことは避けましょう。

失敗例7:物件の管理会社が倒産して家賃が回収できなくなった

不動産投資をはじめる際に、物件の管理も購入会社に管理を委託することにした。しばらくして、突然家賃収入が振り込まれなくなってしまった。問い合わせてみると、管理会社が倒産していることがわかった。管理会社に賃借人への対応もすべてお願いしていたので、どうしたらよいかわからなくなってしまった。
一般的に管理会社が倒産するリスクは低いといわれていますが、このようなケースにも備えておく必要があります。不動産投資に関するきちんとした知識を身に付けたうえで安心できる管理会社を選定することが必要です。

事例から学ぶ不動産投資にありがちな失敗と3つの教訓

これまでにご紹介した事例は一般的な内容になりますが、特に失敗しやすいケースとなります。不動産投資を成功させるためには、これらの内容を把握したうえで必要な知識の習得や慎重な行動力が大切です。具体的にはどのようなことをしなければならないのでしょうか。ここでは3つの教訓をご紹介します。

情報収集はしっかりと

不動産投資は高額な費用がかかるため、取り組む前にさまざまな情報収集が必要不可欠です。しかし、不動産投資には多数の専門用語があるため、その都度調べることが面倒となり、途中で止めてしまう方が多くいます。しかし、不動産投資を成功させるためには情報収集が必須ですので、こまめに調べるように習慣化しましょう。また、不動産会社の担当者にまめに相談することもよい方法です。

目先の利益だけをみない

不動産投資を行う際は目先の利益だけをみてはいけません。
目先の利益とは以下の内容が一般的です。
● 毎月の収益（家賃収入とローン返済額などの経費を差し引いた金額）
● 不動産投資の赤字による税金の還付
不動産投資は基本的に長期運用を前提としています。よって、長期的な収支計画を立てそれに基づいて運用していくことが重要です。

不測の事態に備えておく

不動産投資には想定外のリスクが発生することがあります。想定外のリスクとは以下のものが一般的です。
● 突然家賃収入が入らなくなる
● 自然災害による建物の修繕
● 設備故障による修繕
● 借入金利の上昇
● 管理会社の倒産
このようなことが発生しても慌てずに対応できるように、事前にリスクを把握しつつ、対策案を考えておきましょう。ここで対策案をいくつかご紹介します。
●　対策資金を積み立てる
●　修繕に関する保険に加入しておく
●　購入会社の担当者に相談する
一番のおすすめは不動産会社の担当者に相談することです。なお、上記に記載した想定外のリスクについてしっかりと回答できる担当者であれば安心して任せられるでしょう。

その他 不動産投資で失敗しがちなケース

これまでに紹介した事例以外でもありがちな失敗事例があります。これからご紹介する事例も失敗の要因となりやすいので、きちんと把握しておきましょう。

買ってはいけない物件を購入してしまう

不動産投資をするうえで物件の選定は成功の可否を決める大事な要素です。特に以下に該当するような物件は避けなければなりません。購入を避けるべき物件は以下の内容が一般的です。
● 入居ニーズがない立地にある物件
● 銀行の融資が受けづらい物件
● 瑕疵がある物件
上記のような物件を販売する際は、不動産販売会社が魅力的な条件（購入価格が相場より安い、利回りが高いなど）を提示するケースが多くみられます。特に、その条件に引かれて自分で十分に調べず、不動産会社の営業担当者にすすめられるがまま即決してしまうケースが多いです。このような場合、いくら魅力的な条件を提示されても即決せずに、十分に検討するようにしましょう。

配偶者への相談なく物件を購入してしまう

物件の購入について、事前に配偶者や家族に相談せずに購入してしまいトラブルになることがあります。不動産投資をすると自宅などに書類の郵送や電話連絡があるため、そこから発覚することが多くあります。発覚すると夫婦喧嘩など家庭内で大きなトラブルとなります。不動産投資を行う前に配偶者や家族に話をしたうえで、了承を得ておいた方が安心して運用することが可能です。

投資用マンションなどの不動産投資には専門的な知識が必要

繰り返しになりますが、不動産投資を成功させるためにはさまざまな知識を必要とします。
● 投資物件を選定するための知識
● 購入会社や物件の管理会社を選定するための知識
● 購入会社や管理会社の担当者と交渉するための知識
● 運用時のキャッシュフローに関する知識
● 契約内容に関する知識
など学んでおきたい知識はたくさんあります。
これらの知識を深堀りし、専門的な知識まで覚えることができれば、さらに成功率を高めることができます。しかし、専門的な知識まで学ぼうとすると覚えることが膨大になり相当な時間が必要です。そこで最後におすすめの方法をご紹介します。

不動産投資は不動産のプロに任せた方が確実

不動産投資は物件を所有していれば誰でも運用が可能です。しかし、購入する物件や運用計画を間違えてしまうと失敗する可能性が高まります。よって、自分が不動産投資のプロでなければ自力で物件を探して購入することは避けた方がよいでしょう。それでは不動産投資を成功させるにはどうしたらよいのでしょうか？
一番よい方法は不動産投資のプロに相談することです。不動産投資のプロとは社歴や実績のある不動産販売会社で、不動産投資を円滑に行うためには、不動産販売会社のサポートが重要となります。運用期間によっては数十年のお付き合いになることもありますので、きちんとしたプロに相談することをおすすめします。
不動産投資は物件と不動産販売会社の選定を間違えなければ、将来を安心して過ごすための有効な投資法です。ぜひ信頼できる不動産販売会社や物件に巡り合って不動産投資を成功させてください。