不動産投資人気の3種類のメリットとデメリット！新築と中古の比較も解説します

不動産投資の王道3種類 それぞれのメリット・デメリット

不動産投資で王道の対象とされるのは、1室を所有し賃貸する区分マンション投資、複数の部屋を持つアパート1棟を所有する1棟投資、一戸建住宅を賃貸する戸建投資の3種類です。
いずれも不動産を所有し賃料収入で収益を上げる仕組みであることは変わりありませんが、それぞれの特徴やメリット・デメリットをしっかりと把握して物件選定やリスク管理を行うことが必要です。

区分マンション投資のメリット

区分マンション投資の一番のメリットは初期費用が抑えられることです。一棟アパートの投資などに比べて物件自体が低額であることが多く、そのため融資の承認を得やすいこともメリットに挙げられます。また、不動産の中でも比較的流動性が高く、もし売却をすることになっても他の物件に比べて容易であるとも言えるでしょう。

区分マンション投資のデメリット

一方で最大のデメリットは、自身でリスクコントロールできる範囲が限られることです。例えば「空室となったために新たな付加価値を加えたい」と思ったとしても、できることは、設備の更新などの区分所有権の範囲内に限られます。
特にソフト面では管理組合による規約に制限されますので、例えば「ペット飼育可にする」といった形で優位性を確保することができないケースがあります。また投資規模が小さいため、資産を拡大していくのに、時間と労力を要する点も挙げられるでしょう。

一棟アパート投資のメリット

一棟投資は一度に複数の部屋を賃貸することから規模の優位性を生かすことができます。例えば、1部屋が空室となったとしても家賃収入が完全に途絶えるわけではありませんし、満室であればそれだけ大きな収益につながります。また、区分マンションと異なり経営判断の自由度が大きく、管理会社や設備なども自身で選定することができるため、積極的なリスクコントロールが可能です。

一棟アパート投資のデメリット

一棟アパートは一般的に物件価格が高額であることから、大きな初期費用が必要となることが一番のデメリットです。これによって融資のハードルも高くなるため、スタートの時点である程度の所得がないと着手が難しい投資と言えるでしょう。
また、スケールに応じてランニングコストも高くなるため、他の投資に比べて大きくなるリスクも無視できません。年数に応じて外壁塗装や設備の更新などの費用も必要になるため、これらの修繕費を積み立てておくなどの計画性が求められます。他の物件に比べて、必要とされる専門知識の水準が高い投資です。

戸建投資のメリット

戸建投資は一戸建住宅を所有し賃貸する投資です。集合住宅より需要は低いものの供給も少ないため、物件選定が需要と合致すれば安定した賃貸経営が可能で、近年では人気が高まっている投資物件です。家族世帯が主なターゲットとなるため、入居者が長く住むという傾向も見られます。一棟アパート投資のように、経営判断の自由度が高い点もメリットです。

戸建投資のデメリット

1棟全体を所有する戸建投資では、内装や設備だけでなく軀体(くたい)も含めた全体のメンテナンスを計画的に実施する必要があります。このため相応のランニングコストが発生しますし、災害など不慮の損害に対するリスク管理も必須です。また、戸建投資では「駅から近い」「設備が新しい」といった一般的な優位性が絶対的な強みとはなりにくく、物件選定の難易度が高い点も注意すべきでしょう。

新築と中古どちらを選ぶべきか

投資対象を新築とするか中古から選ぶかも物件選定の重要な要素です。
物件の種類と同様にその特性を理解して選ぶ必要があります。

新築の特徴

新築の投資物件は中古物件と比べて表面利回りが低くなる傾向がありますが、その分想定外の修繕費が発生するリスクも低くなると言えます。また、投資時点での市場ニーズ（流行）を設備や間取りに反映しているため、空室のリスクも中古物件より低いと考えてよいでしょう。しかし、不動産投資は長期にわたって収益を上げることが目標ですから、将来的なランニングコストの上昇などの考慮は必ず行うようにしましょう。

中古の特徴

一方、中古物件は新築に比べて購入価格が抑えられ、表面利回りが高くなりますが、修繕費用の発生や空室リスクは高くなるため、これらに想定されるコストを考慮して物件を選定することが必要です。ただ、減価償却期間の短さから、より多くの経費を計上しやすいため、節税の面では中古の方が有利となりやすい傾向にあります。

不動産投資の仕組みとは

不動産投資は「不動産を所有し、その賃料収入で収益を上げる」ことを目的とした投資で、長期間にわたるインカムゲインを狙うものです。まずはこの前提をしっかりと認識した上で、収支の計画や物件選定を行うことが成功の鍵です。

キャピタルゲインとインカムゲイン

投資で得る収益は、主にキャピタルゲインとインカムゲインの2種に大別できます。購入した金額よりも高値で売却することで利益を得るのがキャピタルゲインで、株や外貨などが代表的です。一方のインカムゲインは、投資対象から発生する継続的な収益を得るものです。
不動産投資は長期間にわたって継続的な家賃収入を得ることが狙いであるため、インカムゲインを狙う投資に分けることができます。

表面利回りと実質利回り

不動産投資を考える上で重要な指標の一つとして「利回り」が挙げられます。購入金額に対して年間何％の割合で収益を上げられるかを示した数値です。利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があり、それが示す内容は異なります。
表面利回り：管理費や固定資産税などのランニングコストを含めず、単純に年間の家賃収入を物件購入価格で割った利回りのこと
実質利回り：上記の経費などを反映して計算したものです。不動産投資では物件価格以外の支出が発生するので、それらを把握して実質利回りを見極めることが重要です。

表面利回り＝年間家賃収入 ÷ 物件価格
実質利回り＝（年間家賃収入 － 維持経費・固定資産税など）÷（物件価格 ＋ 購入時諸経費）

不動産投資のメリット

長期間にわたる継続的な収益を目指す不動産投資は、投機的なマネーゲームとは大きく異なる性質のものです。しっかりと学んで取り組めば、リスクを抑えながら効率的な収益を上げられる可能性を秘めた投資だと言えます。

レバレッジ効果が高い

不動産投資の特徴の一つとして、高いレバレッジ効果が挙げられます。レバレッジとは「てこの原理」を意味します。自己資金にプラスして融資を利用することで、収益効率を高めることが可能です。金利によるコストを見込む必要がありますが、単純に自己資金だけを運用するよりも高い収益を目指すことができます。

生命保険や私的年金として活用する

融資を受けて不動産を取得する場合、多くの金融機関で「団体信用生命保険」への加入が義務付けられます。万が一債務者が死亡した場合などにはその保険でローンを弁済する仕組みで、遺族は残債のない不動産を相続することが可能です。また、ローンを完済すれば家賃の大部分が収入となりますから、将来の私的年金としての活用も見込めます。

節税できる場合がある

不動産のうち建物部分については「毎年一定の割合で価値が減少する（減価償却）」という概念から、その金額を経費として計上することが可能です。ローンの金利や不動産を取得する際に要した諸費用、修繕費なども必要経費と認められるため、これによって所得を抑え所得税や住民税などの節税につなげられる可能性があります。
また、相続税対策としても有効です。不動産の価格は路線価などをもとに計算されますが、一般的にこの評価額は市価の7割程度とされ、賃貸に供している不動産は借地権割合や借家権割合などに応じてさらに評価額が減額されます。不動産を資産として所有している方が、現金などに比べて相続税のもとになる資産額を抑えることが可能です。

不動産投資のデメリット

多くのメリットがある不動産投資ですが、デメリットもあります。他の資産と比較してどのような特性を持つのか、デメリットについてもしっかりと把握しておくことが大切です。

流動性が低い

不動産は特定の市場が存在し常に売買されている株式や債券などと異なり、流動性の低い資産です。所有する不動産を売却しようとしても、査定から売買契約、決済までに数カ月単位の時間を要するケースも少なくありません。不動産の中でも比較的流動性が高いと言えるのは都心部の区分マンションなどですが、買い手の資金力を要する1棟アパートなどは、さらに売買に時間がかかる可能性があります。

価格が下落する可能性

不動産の中でも建物部分は経年により資産価値が減少するため、一般的に購入時から不動産価格は下落していきます。また、不動産の価値は交通の便や周辺環境など外的要因の影響があるため、立地するエリアの利便性や環境の変化よってはさらに下落するリスクが生じます。

不動産投資するには何から始めるか

不動産投資を始めるには、物件選定や投資効率などの知識を身に付けることが不可欠です。
インターネットなどで情報を収集するのはもちろんですが、そこで得られる知識には限りがあります。不動産会社が主催するセミナーなどへの参加も検討してみましょう。

まずは勉強と情報収集

不動産投資に必要な知識は、投資対象となる物件に加え、金融や経営に関するものなど多岐にわたります。まずは情報収集から始め、投資対象がどのような特性でどのようなリスクを持つのか、それに見合うリターンが見込めるかを見極めるための勉強が大切でしょう。

物件購入までの流れ

物件の購入に至るまでには、資金調達と経営方針、物件選定という3つの重要な決定事項があります。融資を受けられる金額は債務者の属性（属人的な返済能力）と担保評価（物件自体の換金価値）という2つの側面で決まりますが、まずは自身の自己資金と想定している融資金額を合わせた投資金額を決めることが第一歩です。また、経営の自由度を優先するには相応の労力や専門知識が必要となりますから、これも自身の知識や経験と照らし合わせて方針を固めます。これらの意思決定を経て、それに即した物件を探すのが購入までの流れです。
参考：不動産投資ローンを組むメリットや審査基準について詳しく説明します

失敗しない物件の選び方

物件の購入に際して最も重要なことは「自身がどういうスパンで、どのようなリターンを求めて投資に取り組むか」を明確に認識することです。基本的には長期的スパンで収益を上げる投資ではありますが、長期という認識が10年か30年かでもターゲットとなる物件は変わります。融資も含めて現実的に投資が可能な金額を算出すること、想定している回収スパン、さらには出口戦略までを明確に描く作業が最も重要な取り組みです。その上で、描いたプランの実現とリスクの抑制という観点から物件を選定していくのが、失敗しない選び方のコツでしょう。

不動産投資なら不動産のプロにお任せください

不動産を購入して賃貸経営を始めるまでには、さまざまな意思決定が必要となります。そこで適切な判断を下すためには、不動産投資に精通したプロの専門知識が必要不可欠です。具体的には賃貸需要の見極めや運用コストの試算、想定されるリスクの洗い出し、賃貸経営に適した金融機関からの融資の取り付けなどが挙げられます。
長期にわたって安定した収益を得ていくためには、適切な出納管理やメンテナンスなどの知識も必要です。最終的に決定するのはもちろんご本人ですが、それは適切な判断材料があってのこと。信頼できる不動産会社とともに、二人三脚で進めていくことをおすすめします。