不動産投資特有のリスクと対策！知っておきたいチェックポイントとは？

そもそも不動産投資とは

不動産投資とは不動産を活用して収益を得る投資手法です。「不動産とは、土地および土地に定着している物をいう（民法86条1項）」と定義されています。
不動産投資は昔から行われており、はじまりは江戸時代の庶民が暮らしていた「長屋」と言われています。

物件を「買って」「使って」「売る」ことである

不動産投資をするためには、まず物件を購入します。
主な物件は

・土地
・戸建住宅
・1棟マンション、アパート
・ビル
・区分マンション

等が挙げられます。
物件を購入して、それを貸したり売却したりすることで収益を得ることができます。

不動産投資の儲け方

不動産投資で収益を得るためには主に2つの方法で運用します。
その①【物件を人に貸す】

・自分の土地を貸して収入を得る
・自分の家を貸して収入を得る
・購入した物件を貸して収入を得る

その②【物件を売買する】

・不動産を購入価格より高く売却して収益を得る

最近では不動産を貸して収入を得る手法の方が、初心者でも長期的に安定した収入が得られるということで人気を集めています。一方、不動産を売買して収益を得る方法は、購入・売却のタイミングが非常に重要で、不動産についての豊富な知識が必要となるため、初心者には難しい手法です。よって物件を貸し出し、毎月の家賃で収益を上げて「インカムゲイン」を狙う方法であれば、初心者でも長期的に安定した収入を得ることができます。

不動産投資する5つのメリット

不動産投資は購入方法別に様々なメリットがあります。
まず、原則下記のどちらかの方法で不動産を購入します。
【物件の購入方法】

・ローンを組んで購入する
・現金で一括購入する

今回は代表的な5つのメリットをご紹介します。

①生命保険の代わりとして使える

投資物件をローンで購入する場合、「団体信用生命保険」に加入します。団体信用生命保険とは、ローン返済の期間中に死亡または重度障害状態になった場合、その時点での借入残高が完済される保険です。完済された後は、住宅ローンの返済が不要になります（ローンの借入残高分が保険金代わりになるということです）。よってローンを組んで購入した不動産が無借金の状態で家族に引き継がれます。引き継いだ不動産は、売却してお金を得るか、または持ち続けて家賃収入を得ることになります。
また最近では、特定の疾病（例：癌、脳疾患、心臓疾患、糖尿病等）になった場合でも適用される場合もあります（※お金を貸す金融機関や保険の種類によって異なります）。

②節税効果が見込める

不動産投資をして給料以外の収入があると確定申告をしなければなりません。その確定申告で不動産所得が赤字になった場合、赤字部分が課税所得から控除されます。それが節税になります。不動産投資は様々な経費（ローン金利、税金、減価償却費、修繕費）が発生します。経費が家賃収入より多い場合、不動産所得が赤字になります。その結果、課税所得が減額されます。ただし、不動産所得が黒字の場合は節税にならないため注意が必要です。

③インフレ対策ができる

インフレ（正式名称：インフレーション）とは「物価が上がり貨幣の価値が下がる状態が継続する経済状況」と言われています。インフレが発生すると通常では日本全体の景気が良くなる傾向があります。なお、インフレになれば物価上昇とともに不動産価格も値上がりすることになります。その結果、不動産の資産価値も高くなるためインフレ対策に効果的です。

④相続対策になる

不動産投資は相続税対策としても有効です。相続の際、現金よりも不動産として資産を持っている方が税率を抑えることができます。また、不動産は土地よりも建物の方がさらに税率を低くすることができます。
なお、相続税対策として不動産投資を行うのであれば、価値が下がりにくい人気エリアの物件を購入することをおすすめします。

⑤本業以外の収入になる(不労所得)

不動産投資は入居者がいる限り毎月家賃収入が入ってきます。
コンパクトマンションの場合、1室あたり毎月8～9万円で年間約100万円の家賃収入が見込めます。
また両者に共通しているメリットもあります。それは、「手間が掛からない」ことです。通常、不動産投資は賃貸管理や建物管理等たくさんの業務がありとても大変です。しかし、それらの業務をすべて代行してくれる管理会社があります。
管理会社に業務を委託することで、わずらわしい業務を一切する必要がありません。その結果、手間を掛けずにマンション投資に取り組むことが出来ます。ただし、どの管理会社を選ぶかが非常に重要になります。

不動産投資が危険と言われる理由

なぜ不動産投資は危険と言われることが多いかご存知でしょうか？投資と言われているわけですから、多少のリスクを伴うのは株式、投資信託、FX等他の投資と同じです。
不動産投資は他の投資とは違い「ローンを組む投資」「最初から高額の資金が必要」等の理由から、危険と言われやすい特徴があります。
しかし、きちんとリスクを把握しておけば、不動産投資を成功させることができます。
これから不動産投資におけるリスクを紹介していきます。

不動産投資に潜む8つのリスク

不動産投資にも他の投資と同様にリスクがあります。リスクを把握せず不動産投資を始めてしまうと失敗する可能性が高まります。しかも始めてしまうと、すぐに止めることができません。これから紹介するリスクは、堅実で安全な不動産投資をするためには特に大事な内容です。しっかりと把握しておきましょう。

①空室のリスク

空室とは、投資物件に入居者がいない状態のことです。空室になってしまうと家賃収入が得られないため、ローン返済等の支出に支障がでてしまいます。さらに空室が長引いてしまうと、長期的に家賃収入が得られないだけでなく物件の資産価値が下がってしまいます。
よって、空室のリスクは不動産投資で一番のリスクと言われています。

②地震や火災の災害リスク

不動産投資特有のリスクと言われています。主な災害は以下のとおりです。

・地震
・火災
・台風による水害

日本は地震、台風など多くの天災が発生するため、災害リスクに対する備えが必要です。しかし最近では、リスク対策の保険商品も充実しているので、物件選定と合わせて対策することで十分リスクに備えられます。

③建物老朽化からの修繕リスク

物件が古くなってくると様々な物が老朽化します。そのため修繕が発生します。
主な修繕は設備修繕と軀体修繕に分けられます
○設備修繕・・・室内の備品（主にエアコン・給湯器等）

・突発的な故障による修繕
・経年劣化による修繕

不動産の設備は多岐にわたります。設備は永年使用できるものは無く必ず寿命を迎えます。また、突然故障する場合もあります。
○軀体修繕・・・建物の修繕計画書に基づく修繕
建物を長持ちさせるには、定期的なメンテナンスが欠かせません。原則、修繕計画書に基づいて実施されるため、突発的な修繕費用は発生しません。

④家賃滞納などの入居者トラブル

不動産投資は入居者がいてもトラブルによるリスクがあります。
主な入居者とのトラブル例

・家賃滞納によるトラブル
・室内設備によるトラブル
・共有部分によるトラブル

入居者とのトラブルは基本的に物件所有者が解決しなければなりません。トラブルを解決するためには、解決するための知識や交渉テクニックが必要です。それらのスキルを持っている方であれば問題ありませんが、スキルが無い方の場合、大きなリスクとなります。その対策として賃貸管理会社に依頼するのがおすすめです。賃貸管理会社に依頼することによって、入居者との業務をすべて代行してくれますので、賃貸管理に手間がかからなくなります。

⑤金利の上昇リスク

不動産投資をローンで取り組む方にとってはリスクとなります。一般的に金利は景気が良くなると上昇し、景気が悪くなると低下します。最近は低金利の状況が長く続いています。今後金利がどうなるかは不透明ですが、今は低金利の状況ですのでローン組んで取り組みやすい環境だと言えます。

⑥不動産物件価格の下落リスク

不動産投資は主に長期所有（家賃収入によるインカムゲイン）と中短期所有（売却益によるキャピタルゲイン）で運用目的が分かれます。中短期所有を目的として不動産投資に取り組む場合、不動産物件価格の下落はリスクとなります。
不動産の市況は景気の変動や株価、金利、地政学リスク等の影響を受けやすいため、将来的に物件価格が絶対下がらない不動産を探すことは容易ではありません。しかし、不動産の種類（戸建、1棟、区分）や立地の選択を間違えなければ、ある程度将来的な相場を予測することは可能です。

⑦家賃の低下リスク

不動産投資は家賃が低下してしまうと収益が悪化してしまい、当初計画していたシミュレーションどおりに進まなくなります。その結果、投資として成り立たなくなってしまいます。
家賃が低下する主なケースとしては

・空室期間が長く続いてしまう
・家賃設定時に自分で調べずに賃貸管理会社の言うとおりにしてしまう

さらに、家賃が下がってしまうと物件の価値も下がってしまうため、家賃の低下リスクは回避しなければなりません。そのためにも、空室対策や自分で家賃相場を調べることが重要です。

⑧流動性の低下リスク

不動産は売却の意思表示をしてもすぐに売却できないため、株や債券等の有価証券と比べて流動性が低いと言われています。また、市況の悪化や金融機関の融資状況といった外部要因にも影響を受けます。しかし、不動産の種類（戸建、1棟、区分）によっては、すぐに買い手がつくこともあります。不動産は種類や立地によって流動性が異なりますので、すぐに買い手がつくような物件を所有することがリスクヘッジと言えます。

不動産投資を「やめておいた方がいい人」の特徴は？

不動産投資は条件次第で堅実で安定した収入を得ることができます。
しかし下記のケースに1つでも当てはまる方には残念ながら不動産投資をおすすめすることはできません。
【不動産投資をやめておいた方がいい人の特徴】は以下のとおりです。

・自分で色々調べない
・不動産収支を把握できない
・低収入で自己資金に余裕がない

それでは1つずつ解説していきます。

自分でいろいろ調べない

不動産投資は投資物件と物件を管理する会社選びによって収益率が変化します。それらを自分で調べず不動産業者にすべて任せてしまうと収益率が低い物件やいい加減な管理会社を紹介されてしまい、収益がでずに失敗してしまう可能性がとても高いです。
自分から積極的に不動産投資を学び、かつ不動産情報を把握し調査しなければ不動産投資で成功することはとても難しいです。

不動産収支を把握できない

不動産投資は様々な支出を伴います。なかには急な支出が発生することもあるため、それをきちんと把握していないと対応に苦慮することもあります。

【不動産投資で得られる収入】

・家賃
・礼金
・更新料

【不動産投資における支出】

・ローン返済額
・管理費
・修繕積立金
・管理委託料
・税金
・修繕費用
・リフォーム費用

不動産投資は想定される不動産収支を把握しないで取り組んでしまうと、後々になって失敗に気付き後悔することになります。

低収入で自己資金に余裕がない

ローンを組んで投資物件を購入する場合、低収入で自己資金に余裕がない方は以下の理由でおすすめしません。

【年収が低い方】

・金融機関から融資を断られる
・ローン金利が高い

【自己資金に余裕がない】

・急な出費に対応できない
・空室になった際にローン返済ができなくなり物件を差し押さえられる

以上の理由から、年収が低い方や自己資金に余裕がない方にはおすすめすることはできません。

不動産投資に役立つ資格

まず不動産投資をするために資格は必要ありません。ただ、資格はないよりもあった方が知識や技術を得ることができるので、不動産投資の成功確率を高める要素となります。今回は不動産投資するうえで役立つ資格をいくつかご紹介します。

宅地建物取引士

宅地建物取引士とは不動産取引における専門家と言える国家資格です。
この資格を持っていると、お客様に対して不動産の契約時に知っておくべき事項（重要事項）を説明することができます。
宅地建物取引士の資格は主に不動産業に従事する人が取得しますが、不動産投資においても運用対象の物件を購入する際、重要事項説明書の内容や建物管理について深く理解できるようになるため役立つことがあります。

マンション管理士

マンション管理士とは、マンション管理における専門家といえる国家資格です。主にマンション管理組合や住民からの相談に応じ、法的見地からアドバイスを行うコンサルタント。マンションで発生する様々なトラブルに対し、解決をサポートします。
不動産投資において管理会社の見定めや管理会社が作成する書類の内容等を把握することができるようになります。

ファイナンシャルプランナー

ファイナンシャルプランナー（FP）は、税金・保険・年金などの幅広い知識と視野を持ち、お客さまのライフプランや将来の目標を叶えるためのアドバイスを行う専門家です。
不動産投資においては、キャッシュフロー表の仕組みや作成方法をより詳しく把握することができるようになります。

賃貸不動産経営管理士

賃貸不動産経営管理士とは、賃貸住宅管理業務を行ううえで管理に関する知識・技能・倫理観を持った専門家です。賃貸不動産の管理を適切に行うことで賃貸不動産所有者の資産の有効活用、不動産に居住し利用する賃借人等の安全・安心を確保するといった非常に重要な役割を担っています。
不動産投資においては賃貸管理や建物管理について詳しく把握できるようになります。
ちなみにこの資格が不動産投資をする際に、一番役立つ資格と言われています。

不動産投資はプロに相談するのがおすすめ

不動産投資は物件を購入できればだれでもできる投資です。しかし、購入する物件を間違えてしまうと失敗する可能性が高まります。よって、不動産投資のプロでなければ自分で物件を探して購入することはおすすめできません。不動産投資の成功率を高めるためには、どうしたら良いのでしょうか？
一番良い方法は、不動産投資のプロに相談することです。不動産投資のプロとは社歴や実績のある不動産販売会社です。不動産投資において不動産販売会社は一緒に運用するパートナーとなる存在です。投資期間によっては数十年のお付き合いになることもあります。よって、きちんとしたプロに相談することをおすすめします。
不動産投資は立地と不動産販売会社の選択を間違えなければ怖いものでも危ないものでもありません。将来を安心して過ごすための有効な選択肢のひとつです。ぜひ信頼できる販売会社や物件にめぐり合って、不動産投資を成功させてください。