不動産投資は長期保有がおすすめ！短期保有との違いやリスク・メリットを徹底解説

長期保有と短期保有の違い

長期保有では長期間に渡って資産を保有することで利益を出す投資方法で、短期保有では安く買い高く売ることで単発の利益を出す投資方法です。この長期間長期保有と短期保有は「5年（譲渡した年の1月1日時点）」を境目に分かれており、所有期間5年超えが長期保有、5年以下が短期保有に分類されます。

長期保有のメリット

リスクコントロールしやすい

長期保有での不動産投資はリスクをある程度コントロールすることができます。短期保有では物件を安く買い、相場が高くなった瞬間を狙って売却するため、どうしても市場の状況に投資結果が左右されやすいです。一方で、長期保有では管理方法や入居の募集方法、リノベーションによって収益を上げる計画を立て実行に移すことができます。

複利効果が得やすい

短期保有に比べて複利効果が得やすいのも長期保有のメリットの1つです。複利とは利子につく利子のことで、最初に運用した元本から得た利益を再度投資にまわすことで、運用期間が長くなればなるほど２次関数的に利益が増加し、最終的な利益が大きくなる効果があります。

節税対策になる

長期保有は短期保有に比べて節税効果の高い投資方法です。運用中については、不動産投資活動にかかった経費を（給与）所得から差し引くことができるため、所得税・住民税での節税効果があり、投資活動が長いほどこの損益通算をできる回数が多いためお得です。
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また、売却時の利益に対する税金も長期保有の方が有利です。売却時の利益は、「譲渡所得」とされ購入時にかかった金額や運用中の経費を差し引いた純粋な利益に対し、所得税・住民税が課税されますが、短期保有では所得税・住民税合わせての課税率が39.63%であるのに対し、長期保有では20.315%と約2分の1の課税率となります。

長期保有と短期保有の比較

長期保有と短期保有の特徴を以下にまとめました。

長期保有のリスクと対策

空室リスク

長期にわたって不動産を保有する場合、特にテナントの契約が終了した後や、エリアの人口動態が変わるなどの理由で、物件が空室になる期間が発生する可能性が高くなります。このような空室期間が続くと、家賃収入が途絶えるだけでなく、固定費用（例：固定資産税、管理費、保険料など）は依然として発生します。その結果、キャッシュフローが悪化し、投資全体のリターンが大きく低下する可能性があります。さらに、長期的な空室が続くと、物件の状態が劣化するリスクもあります。例えば、使用されていない間に水回りの設備が故障する、害虫やカビが発生するなどの問題が起こる可能性があります。これらの問題は、新たなテナントを引きつける際の障壁となり、さらに長い空室期間を引き起こす恐れがあります。

→対策

空家リスクを低くするためには、駅や商業施設に近い立地の良い物件を選ぶことやターゲットの需要やトレンドにあった設備にしておくこと、賃料を適正に設定すること、不動産会社に賃貸募集をしてもらうことで空室リスクを低減できます。

維持管理費用

長期にわたって不動産を保有する場合、物件の維持と修繕は避けられない費用となります。例えば、屋根や外壁の塗装、水回りの修繕、エアコンやボイラーの交換など、これらの作業は数年に一度は必要とされます。さらに、日常的に発生する清掃費用、ゴミ処理費、共用部の電気代なども維持管理費用に含まれます。これらの費用が積み重なると、当初予想していた家賃収入に対する実質的なリターンが低くなる可能性が高まります。特に、古い物件や大規模なアパート・マンションでは、維持管理費用が年々増加する傾向にあり、その分、投資効果が減少するリスクがあります。

→対策

定期的なメンテナンスを行うことで問題を早期に発見し、大きな修繕が必要になる前に小規模な修繕を行い対処します。この点検・修繕費用をある程度の目安で予算計画を立てることで、突発的な出費を抑制します。また、メンテナンスや修繕を効率よく行ってくれる不動産管理会社に依頼することも大切です。

市場価格の変動

不動産を長期間保有する場合、その間に経済状況や地域の開発、政策変更などによって不動産市場の価格が変動する可能性があります。特に、経済が不景気になる、地域の人口が減少する、新しい交通インフラが計画されたが実現しなかったなどの要因で、物件の市場価格が下落するリスクが存在します。市場価格が下落すると、資産価値もそれに伴って減少します。これが長期にわたると、将来的に物件を売却する際のリターンが大きく低くなる可能性があります。さらに、資産価値の減少は、物件に対するローンがある場合、その返済負担を増大させる可能性もあります。

→対策

市場価格の変動は長期保有の不動産投資において避けることが難しいリスクの1つですが、市場調査をしっかりと行い、将来性のあるエリアや物件を選ぶことで、価格変動のリスクを緩和できます。

まとめ

不動産投資は成功の鍵はその運用方法にあります。特に、長期保有はリスクコントロールのしやすさ、複利効果、節税対策など多くのメリットがあります。一方で、空室リスクや維持管理費用、市場価格の変動など、様々なリスクも考慮する必要があります。これらのリスクを適切に管理し、長期保有のメリットを最大限に活かすためには、専門的な知識と経験が不可欠です。そのため、不動産投資に関する詳細な情報や個別の相談については、信頼できる不動産会社に問い合わせることをお勧めします。実績と経験を積んだプロがお客様の投資活動をしっかりとサポート致します。