不利な形状を逆手にとる！囲繞地の高査定への 5ステップ

売る

2023/08/31

囲繞地はその形状から「売れにくい」と言われることがしばしばあります。しかし、袋地と違い公道に面しており建築不可でもないのに、一体なぜでしょうか。本記事では囲繞地の特徴、囲繞地が売れにくい理由と併せて、高査定への5つのステップを解説します。

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囲繞地の特徴

囲繞地とは上の図のように、公道に接していない土地（袋地）を取り囲む土地のことを指します。通常、他人の土地に進入することは不法侵入とされ、法律で禁じられています。しかし、所有する土地が囲繞地の場合、袋地で生活する人が公道にでるために通行を許可しなくてはいけません（囲繞地通行権）。

囲繞地通行券と通行地役権の違い

囲繞地通行権は前述したように、袋地の住人が公道に出るために与えられた囲繞地を通る権利のことです。袋地の住人には囲繞地の所有者に許可なくこの権利は認められており、その代わりに囲繞地の所有者は通行料を袋地の住人から受け取ります。
通行地役権は、自分の土地の利便性向上のために他人の土地を通行できる権利を、袋地・囲繞地の所有者同士の話し合い・契約によって担保するものです。通行地役権を設定することで、第三者にも対抗することができます。
囲繞地通行権と通行地役権は非常に似ていますが、通行地役権はより土地間の通行について示す場合にも用いられます。2つの違いを以下にまとめました。

囲繞地が売れにくい理由

囲繞地は袋地とは違い公道に接する土地であり再建築もできる土地です。ではなぜ囲繞地は売れにくいと言われるのでしょうか。理由は至ってシンプルです。他人に自分の土地を通行されたくないからです。袋地の所有者が敷地内を通行するため心理的にも防犯面的にもストレスに感じる人は少なくありません。袋地ほど売れにくくはありませんが、他人に敷地を通ることを強制的に認めさせられた土地のため、一般的な市場価格では売れにくいでしょう。

囲繞地の高査定への5ステップ

袋地の所有者に相談する

囲繞地は袋地と合わせることで、隣地所有者の通行を強いられることのない大きな土地となり、資産価値が大幅に向上します。隣地の所有者が「手狭だと思っている」「引っ越しの予定がある」などに該当すればチャンスです。最初の意思の確認さえできれば、不動産会社も２つの土地を合わせた状態での査定もしてくれるでしょう。査定後、実際の売買の手続きは不動産会社に進行してもらえばスムーズに進みます。

書類を集める

査定のために以下の書類を用意しておきましょう。
・権利証
・登記簿謄本
・測量図
・売買契約書
・身分証明書
・印鑑証明書
どの書類も査定から売却するために必要な書類です。どれがどの書類にあたるか分からない場合は不動産会社の担当者に見てもらうことをおすすめします。書類が手元にあるか確認し、なければその旨を不動産会社へ伝えましょう。

土地を整備しておく

土地の査定前の整備は、第一印象を向上させることで査定価格への良い影響をもたらすだけでなく、草木や不用品を除去することで土地の真の広さや形状を明確に伝えることができます。これにより、不動産会社の担当者が土地の実態に基づいた正確な評価を行いやすくなります。また、整備を通じて隠れた土地の問題点や欠陥を発見・修正することが可能となり、後々のトラブルのリスクを低減できます。さらに、きちんと手入れされた土地は、将来的な開発や建築の際のコストを抑えるという観点からも高く評価されやすく、買い手の土地利用のイメージを膨らませる助けとなり、購入意欲の向上に繋がります。

不動産会社を調べる

不動産会社はコンビニよりも数が多いと言われる時代です。査定依頼をやみくもに送る前にまずどのような不動産会社があるのか調べましょう。営業エリア、どのような物件を扱っているか、仲介だけ行っている会社なのか買取もしている会社なのか、など不動産会社ごとに異なるため、よく調べた上で信頼と実績がある不動産会社を選ぶようにしましょう。