投資用物件の7つの空室対策。大阪で50 年の不動産会社が徹底解説！

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2023/04/28

投資用不動産の売却理由に「空室が目立つ」「空室埋まらない」という理由が多くあります。
確かに、空室が目立つ不動産を長期間保有することはコストがかかるばかりなので売却も有効な策ですが、「空室が多いまま売却」というのはデメリットも生じます。
主にですが、「不動産売主は高く売りたい・買主は安く買いたい」とニーズが正反対です。
空室が多いことで、「その分安く売って」という話になりますが、逆に「満室なのでその分、高く売りに出しています」と言える様になるのではないでしょうか。
その為、空室が多いから売却するという前に、空室対策を行うのはいかがでしょうか。

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賃料を下げる前にできる7つの空室対策

募集条件の見直し

ペット

ペット可物件に変更し賃料を上げることもできます。
ペット可の物件が少ないエリアにおいてペット可の物件は差別化にもなり満室になりやすいです。
ペット礼金を取得できるようになるメリットもあります。

シェアハウス

（出典：国土交通省「シェアハウスに関する市場動向調査結果について）
物件の１フロアをシェアハウス可にするのもひとつの方法です。
外国のイメージを持たれる方も多いですが、意外と日本人のみというのも需要があります。

入居者制限の緩和

日本では、少子高齢化が急速に進み、賃貸住宅の空室率は全国的に上昇を続けています。

オーナー様が入居者を選り好みしていては、将来的に賃貸経営が立ち行かなくなる可能性もあります。
今後は、高齢者や外国人など、新たな入居者ターゲットも積極的に検討していくべきです。

・外国人
日本人だけではなく、ターゲットを外国人も入れることで間口が広がります。
外国人だから、ごみ捨てなどのマナーについて悪いイメージを持たれる方もいらっしゃると思いますが、
近年の外国人は日本語を流暢に会話できる人が増えており、日本のマナーも理解してもらいやすくなってきています。

・高齢者
高齢者の受付を行うことでも更に間口が広がります。ただし、保証会社の審査や連帯保証人がいないケースもあります。
滞納などが懸念点であれば、敷金を多めに預かることや、年金受給者なら通帳をエビデンスにして確認することで対策ができます。

フリーレント期間を設ける

入居者様向けのフリーレントサービスで募集を行うのも一つの手段です。
長期の場合は、重要事項説明書に「短期違約金」を導入することで損害が出ないように対策もできます。

敷金・礼金の減額

敷金・礼金の減額も有効手段です。入居者様は、初期費用が多くなるのを防ぐ為、敷金・礼金の支払いがない物件を選ぶ傾向があり、近年では敷金・礼金を０にするケースが増加しております。

家具家電付き物件にする

引っ越しでの費用がかかる中、嬉しい内容となります。
特に初めての一人暮らしをする若年層向け物件などでは、家具家電付きは入居者様があってよかったと思う理由のひとつになっています。
またファミリー物件では、シーリングライトを各部屋分つける手間を無くすことで意外とニーズがあります。

現場管理の見直し

管理会社からの報告が全くなく、物件定期清掃の報告で、粗大ごみが捨てられているケースなどもあります。
粗大ゴミが放置されていると、近隣住民もそこなら大丈夫かという認識になり次から次へと捨てられていることもあります。
定期的な報告を受けられていないのであれば、報告をもらえるように管理会社と相談して下さい。

内装の見直し

内装が傷んでいる場合は大きく2パターンの見直し方法があります。
リフォーム：故障や不具合を直し、賃貸仲介会社がお客様を案内出来るようにする
リノベーション：築年数が経っており大幅に変更することで新築そっくりさんにし、家賃の増額＋礼金で回収する方法
リフォームの方がコストカットはできますが、リノベーションの方が後に回収できる家賃が増額するなどのメリットがあります。

空室対策を円滑に進めるには管理会社への相談は必須

管理会社に空室対策をどのようにしているのかを確認してみましょう。
その中で、広告料・ADを上げるというので言われるだけでは、根本の解決にならないです。
その地域性や物件の特性で何ができるかを相談することは必須です。

場合によっては管理会社の変更も検討する

相談しても、「家賃を下げるだけ」「広告料・ADの増加だけ」と原因なども説明してもらえず納得できない場合は頼りなく感じますよね。
オーナー様が我慢するのではなく、気軽に相談出来て対応してくれる管理会社へと変更することも検討してみましょう。

まとめ

冒頭にも記載しておりますが、「空室対策」をしなくて、安く売りたたいてしまうケースも多くあります。
管理会社と一度真剣に話をして、本当にどうすることもできないのかまで話をしてから、売却活動を行うか、管理会社を変更し満室に近い状況にしてから売却活動スタートするかを決めましょう。
物件の価値を現状の最大値にして売却活動スタートできる方がより納得する金額で売却できるケースも多くあります。
第一住建グループでは、不動産管理、投資用不動産の売却どちらも事業展開しております。

無料売却査定や、物件管理の見積対応も行っておりますので、何か気になることがあればお気軽にお問い合わせください。

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