不動産投資に地震保険は必要？保険の仕組みやメリット・デメリットを解説

地震保険は「半公的」な損害保険

地震や津波、噴火などに起因する損害は火災保険では補償されません。これらの損害を補償するのが「地震保険」です。
地震災害は単純な火災などと異なり、広範囲にわたって多数の家屋が被害を受ける可能性が高い災害です。これに対する保険金も巨額に上る可能性が高いことから、官民共同で運営しています。

国と民間が共同で運営する保険

実際に地震保険を販売しているのは、火災保険などと同様の損害保険会社です。しかし地震という災害の特性上、一度の発生で多数の家屋が被災し、支払うべき保険金額が保険会社の支払い能力を超える可能性も否めません。
この問題を解決するため、民間の保険会社が販売した地震保険の一部を政府が保証する形（再保険といいます）で、健全な運営を担保しているのです。

地震に起因する火災は火災保険の対象外

地震保険の対象は家屋の倒壊だけではありません。地震が原因で起きた火災なども保険の対象となります。逆の言い方をすれば、地震によって起きた火災は火災保険の補償対象外。これは重要なポイントです。
多くの家屋が焼失した関東大震災の例を挙げるまでもなく、地震の際に大規模な火災が発生するケースは少なくありません。「火災保険では、地震に起因する火災は補償されない」ということはしっかりと覚えておきましょう。

地震保険は火災保険との付帯契約が基本

官民共同運営など独特の仕組みを持つ地震保険ですが、取り扱っているのは火災保険や自動車保険などと同様の損害保険会社です。しかし他の保険と異なり、地震保険は火災保険とセットでしか加入できません。

地震保険だけでは加入できない

銀行の融資を受けて不動産を購入した場合などは、火災保険への加入が義務付けられるケースが大半です。一方で地震保険は、融資の有無にかかわらず契約するか否かを不動産所有者が自由に選択することができます。
しかし地震保険は火災保険に付帯させる必要があり、単独での契約ができません。別々の保険商品ではありますが、火災保険に上乗せする「特約」のような仕組みです。ただし、現在加入中の火災保険がある場合は契約期間の途中でも地震保険に加入できます。

保険金額は火災保険の50％が上限

地震保険には、保険金額（補償を受ける契約金額）に制限が設けられています。基準となるのは付帯して契約する火災保険になり、この保険金額の30％〜50％で、なおかつ「建物5,000万円以内」「家財1,000万円以内」と定められています。
建物に2,000万円の火災保険をかけた場合、地震保険で契約できる最大額は1,000万円です。

地震保険の費用と補償内容を解説

大規模な震災が発生しても保険金の支払いができるように、独特の制度で運営されている地震保険。保険料の設定や保険金の支払いについても、地震保険ならではの仕組みとなっています。

保険料はどの保険会社でも変わらない

地震保険の保険料は、対象となる建物の構造と所在する都道府県によって算出されます。建物の耐震性能と保険期間という2つの割引制度を経て、保険料が決まる仕組みです。
この算出方法はいずれの保険会社でも同様です。官民共同運営という性質上、同じ建物であればすべての保険会社が同一の保険料となります。
契約金額100万円あたりの年間保険料（1年契約・2021年1月以降始期の契約）は以下の表のとおりです。

日本損害保険協会ウェブサイトより

建築年や耐震等級など、耐震性能により10％〜50％の割引が適用されます。
日本損害保険協会ウェブサイトより

長期契約の保険料は、単年の保険料に係数を乗じて算出されます。

日本損害保険協会ウェブサイトより抜粋

保険金の支払いは損害の程度を4段階に判別

地震保険では、保険対象の被害の程度を「全損」「大半損」「小半損」「一部損」の4段階に分類し、それに応じて保険金が支払われる仕組みを採用しています。損害の程度を判別する基準となるのは、基礎・柱・壁・屋根など建築基準法に掲げる「構造耐力上主要な部分」です。このため、給排水設備などの損傷や門や塀などのエクステリアの被害は保険金支払いの対象となりません。

日本損害保険協会ウェブサイトより抜粋

不動産投資でも地震保険は要検討

不動産投資においても、地震の発生は大きなリスク要因となります。想定外の修繕費用が発生するだけではなく、賃料収入の停滞によって二重の負担が生じる可能性も否定できません。この対策として、地震保険への加入を検討することは重要といえるでしょう。

不動産投資用でも地震保険への加入が基本

地震保険の対象は「居住用」の建物と家財です。事務所専用の建物などは地震保険に加入することはできません。しかし居住用の建物であれば、所有者が居住しなくても、つまり投資用不動産でも加入することができます。前述の通り、火災保険では地震が原因となった火災は補償されません。それどころか、地震により「延焼・ 拡大した損害」も補償対象外とされています。
地震による建物の損傷はもちろんのこと、火災を誘発するリスクを考慮しても地震保険への加入は有効です。

日本の地震リスクは世界でも高水準

日本は世界有数の地震大国であり、毎日どこかの地域で有感地震が発生しています。建物の損傷リスクが大きい震度6弱以上の地震に限っても、2011年の東日本大震災以降に32回の発生を数えます。（※2022年7月時点、気象庁発表による）
また気象庁は「特定の地域に限らず全国各地で発生している」と注意喚起しており、日本のすべての地域において地震への備えが重要といえるのです。

火災保険加入者の68.3％は地震保険にも加入

地震保険は火災保険に付帯して加入する仕組みです。そのため「火災保険の加入者が地震保険をどの程度契約しているか」を試算した数値が、地震保険の普及の度合いを示す指標となります。
損害保険料率算出機構によると地震保険の付帯率は年々増加しており、2020年度は68.3％です。

不動産投資における地震保険のメリットとデメリット

不動産投資では、地震保険のコストが投資効率の低下を招く要因にもなり得ます。メリットとデメリットをしっかりと把握した上で、加入を検討しましょう。

メリット：地震や津波のリスクに対応できる

火災に限らず、風水害や土砂災害などによる損害も火災保険と付帯する特約などで備えることができます。しかし、その原因が地震である場合には一切の補償が受けられません。地震や噴火による火災、津波による浸水被害なども火災保険の補償対象外です。
これらの災害に備えるためには、地震保険に加入するしか方法がありません。

デメリット：費用が不足する可能性も

地震保険は国の再保険の仕組みにより甚大な被害が広範囲で発生しても保険金が不足しない制度設計となっていますが、一方で「かけられる保険金額の制約が厳しい」というデメリットがあります。
仮に建物の再調達価格が2,000万円、火災保険の保険金額を2,000万円で契約しても、前述の通り地震保険では最大で1,000万円しか加入できません。つまり、地震に起因する火災で全焼したとしても1,000万円しか補償されず、修繕分の費用をまかなうための資金が不足する可能性が生じます。

不動産投資の地震保険は年末調整の対象外

地震保険に要する費用は「経費」と認められますが、通常の居住用不動産とは異なり投資用では年末調整の地震保険料控除の対象となりません。
年末調整の控除対象は「本人又は本人と生計を一にする親族が常時居住している家屋」という条件があるため、投資用物件の地震保険料は確定申告で経費として申告します。

物件選定でも地震リスクの低減を

地震保険だけでは十分な備えとは言い切れません。物件自体の耐震性能など、複数の観点から地震への備えを検討しましょう。

物件の耐震性を考慮する

地震による被害、特に倒壊の危険性は、建物の耐震性能に大きく左右されます。これまでの被害状況においても、旧耐震基準（1981年5月31日までに建築確認を受けたもの）の建物の方が、倒壊の危険性が高いことが実証されました。
地震保険料の保険料は「地震による倒壊のしにくさ」に反比例する形となっており、鉄筋コンクリートなどのイ構造と木造などのロ構造を比較すると、地域によっては倍以上の単価設定です。割引率が高い「耐震等級3（割引率50％）」などはそれだけ建物の被害が生じにくいと考えられ、割引のない旧耐震の建物は被害のリスクが高いと考える必要があります。

複数の手法でリスクヘッジを

地震保険の保険金額は最大でも火災保険の50％であるため、仮に建物が全壊した場合には十分な補償は受けられません。また地震災害では広範囲にわたる被害が発生するため、複数の投資用不動産を同じ地域で所有していた場合にはそれらすべてが被災するリスクがあります。
物件選定の際に「耐震性能の高い建物」「地震に強い地盤」などの要素を考慮するほか、複数の投資用不動産を所有するのであれば「地域を分散すること」なども視野に入れて検討しましょう。

専門家のアドバイスは必須

発生頻度は高くはないものの、ひとたび発生すると投資の失敗に直結する可能性もある地震災害。保険はもちろん、不動産選定や管理においてもリスク低減の取り組みが不可欠です。
自然災害による不動産への被害対策に精通した、不動産会社や保険会社などの専門家のアドバイスを仰ぐことで、リスクを最小限に留めましょう。

地震保険を正しく理解してリスクに備えておこう

「被災者の生活の安定」という公的側面を持つ地震保険は、地震による建物の損害すべてを賄うことができるものではありません。その特性を正しく理解して、物件選定や保有物件の分散など、複数のリスクヘッジを併用しながら地震に備えることが必要です。