古民家再生ビジネスのメリット・デメリットについて解説

なぜ古民家が増え続けるのか

古民家というだけあり、比較的誰でも手に届く金額で取引されることが多いです。
これもビジネスモデルが拡大している大きな要因ですが、他にも大きく2つの要因が関係しています。

再建築不可物件

大きな要因の一つに建て替えができないというケースがあります。建築当時の基準は問題ありませんでしたが、数十年が経ち建築基準法が変わっていることが要因です。

総務省による平成30年住宅・土地統計調査より

「建物を建てる時は、その土地が幅員4.0m以上の道路に2.0m以上接していないといけない」という接道義務があり、この接道義務を満たしていない物件は再建築不可物件となります。

上記（１）～(３)は再建築不可の物件です。
理由
（１）道路に接していないため
（２）道路に接している道の幅が 2ｍ未満のため
（３）接している道路が建築基準法に準じた道路ではないため

建築基準法ができたのは昭和 25 年（1950 年）、また都市計画法は昭和 43 年（1968 年）だからです。
そのため、昭和 25 年以前に建てられた家や、都市計画区域等に指定される以前に建てられた家の中には接道義務を果たしていない物件が存在します。
例えば東京 23 区は都市計画区域に定められていますが、接道義務を果たしていない住宅は全体の約 5％あります。（総務省による平成 30 年住宅・土地統計調査より）
「再建築不可と疑われる住宅数」の中には、接している道路が「42 条 2 項道路」として認められて建築が可能になっているケースも含まれていますので、
すべてが再建築不可であるとは限りませんが、それでも合計約 24 万戸もそういった物件が存在しています。
※42 条 2 項道路とは
特定行政庁（建築申請を受ける地方公共団体のこと）が道路として指定した道路で「みなし道路」と呼ばれる。
幅員 4m 未満でも建築基準法上の道路とみなされ、道路の中心線から 2m 後退したところに、道路境界線があるとみなされる。
42 条 2 項道路に接した敷地に建物を建築・再建築する際には、規定の幅員を確保するため、セットバックが義務付けられている。

解体費用

郊外エリアなどの住人が少ない地域などは、解体しても利用の様とがなければそのまま空き地になることがあります。
木造住宅の空き家を解体するときの1坪当たりの解体相場は約26,000円～45,000円です。
そのためお金をかけて解体をせずに空き家として置いておくというケースがエリアによっては多く見られます。

古民家のメリット・デメリット

メリット

ローンを組まずに購入ができる

物件価格が安いためローンを組まずキャッシュで購入が可能な場合があります。
金融機関の融資審査に費やす手間や時間を省くことができ、運用中の金利変動や返済額を気にする必要もありません。

高利回りが期待できる

東京都心の新築区分マンションでは、現在の市況だと表面利回り 4% 台のものもある中で、古い戸建投資では表面利回り 30% 以上も珍しくなく、この点において多くの投資家を惹きつけています。
このビジネスモデルの 1 番の魅力ではないでしょうか。
ただし、表面利回りよりも経費を引いた後の実質利回りを重視することが必要です。古い戸建は諸経費が重くなる傾向にあるため、実質利回りはそのぶん圧縮されます。

デメリット

前述でも述べたように再建築不可物件など物件購入時に注意する基本的なこと以外になにを注意するべきなのでしょうか。

改装費用が多額になる

古民家が安くなる最たる理由として、修繕が必須であるという部分が挙げられます。
雨漏りが発生していたり、建物が傾いていたり、表面的な部分以外にも何かとお金が必要になります。
やはり水回りなどは建築当時のままでかなり古くなっているため、設備の入れ替え等は必須になります。
ただ安易になにもかもやり替えるのではなく、家賃を取るためにどのレベルでリノベーションをすれば良いか、結果としてどれくらいの利回りにできそうか、
といった内容を精査し、工事の見積りと発注も行う必要があるなど、手間のかかる箇所であると言えます。

まとめ

古民家投資は多くの投資家から注目を浴びており、内容を理解している人にとっては魅力的なビジネスモデルで、条件が良さそうな物件がポータルサイトに出るとすぐ売れてしまいます。
しかし、ここで焦ってしまい不人気物件を掴まされてしまうと思わぬ落とし穴にはまってしまうため、不動産投資と古民家投資をあらかじめ頭に入れておく必要があるでしょう。
今回は表面的な部分の解説になりましたが、気になる方はより細かい部分でのアドバイスもさせていただきますので、ぜひ、お気軽に第一住建までお問い合わせください。

不動産管理は第一住建に

第一住建グループの幅広い事業領域とネットワークによって、大切な資産の価値を高めたり、複雑な諸業務を代行。
家族の一員のように深くオーナー様を理解し、関係性を築いていくことで、マニュアルに頼らないサービスを生涯にわたって提供していきます。