不動産の査定はどうやってする？査定の流れや事前準備物、査定依頼時のポイントを解説

査定方法

不動産を査定する時には、家を見て貰って査定をするか、家を見ないで査定をするか、の2択があります。

机上査定

不動産会社の担当者が実際に家を見る前に、周辺相場等から算出する査定方法です。
・メリット
担当者との日程調整等が必要ないため、簡単に早く査定結果が知れる。
・デメリット
室内状況が正確に査定されないため実際の査定金額と異なる場合がある。

訪問査定

不動産会社の担当者が実際に家を見た後に算出する査定方法です。
・メリット
室内の状況、設備なども査定に反映されるため正確な査定金額を知れる。
・デメリット
担当者と日程調整が上手くいかない場合等、時間がかかる。

＊ちなみに、机上査定・訪問査定の前に不動産会社はどのようにして査定をするかを決めます。種類は「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3つです。

取引事例比較法…査定物件となるべく条件の近い類似物件を集め、1坪あたりの単価を加重平均し、方位・築年数・間取・リフォーム履歴などの個別条件を加えた査定方法です。中古不動産の取引市場で最も多く使われます。

原価法…査定物件の現在の建物を取り壊し、もう一度建てた場合の原価を計算し、その価格から設備等の経年劣化を差し引いて算出する方法です。建物部分の査定に使用される場合が多いです。

収益還元法…査定物件が今後どのくらいの収益があるかをベースに算出する方法です。
不動産会社の担当者が、ケースに応じて最適な査定方法を選択します。投資用物件の場合に使用されることが多いです。

査定の流れ

1.不動産会社に査定を依頼

依頼方法
・電話
・FAX
・来店
・インターネット
来店や電話などの昔からよくある問い合わせ方法に加え、近日多い方法がインターネットからの依頼です。不動産会社のHPや、一括査定サイト（複数の不動産会社へ一括で依頼できるサイト）などがあります。一括査定サイトは、参加している会社が一桁～千以上のものもあり、その分多くの不動産会社から連絡がきます。3社くらいまでははっきり覚えていても、それ以上になると何をどの会社に説明して、どのような約束したか忘れてしまいます。参加している会社が多いのはクロスチェックできることは安心ですが、それだけ多くの会社へ査定依頼していることをよく理解して問い合わせ方法は考えましょう。

2.訪問日程を担当者と調整する（机上査定ではこちらがカットされます）

訪問査定の場合は所有者の立ち合いが必要になるため、都合のつく日程をあらかじめ確認しておきましょう。

3.不動産会社に訪問査定してもらう

担当者に実際に家を見てもらいます。大切なのは良い様に査定してもらうのではなく、正確に現状を把握してもらうことです。リフォームをした・こだわった素材で造られている等の加点だけでなく、目立つ傷があるところや調子の悪い設備などのポイントは担当者に伝える様にしましょう。

5.不動産会社に売却活動を依頼する

査定報告内容や査定依頼～査定報告までのやり取りがスムーズ等、信頼できる不動産会社と媒介契約を結びます。
＊媒介契約書の種類

不動産会社との媒介契約は上記の3種類です。
大きく違う点としては、一般媒介はいくつもの不動産会社に依頼することができ、専任媒介・専属専任媒介は1社のみに依頼する契約形態であるということです。
専任媒介・専属専任媒介では、不動産会社同士がアクセスできるインターネットサイト（指定流通機構：レインズ）を通じて情報共有（登録）することが義務になっているので、不動産会社同士は自動的に情報共有をします。
一般媒介で複数社に売却活動を依頼する方がうまく売れそうだと思いがちですが、一般媒介は任せる会社分、売主が頑張って連携をとる必要があり返って手間が多くなっています。
ただし、やはり一社に任せるということはその会社の担当者ベースの活動方法になりますので、担当者の見極めも非常に重要になります。目的・ご自身の思考にあった媒介形態を選ぶようにしましょう。

事前準備物

住宅ローン残高の確認

住宅ローンの残高がまだ残っている不動産を売却する時は、抵当権を抹消するため、ローン残高＜売却金額（＋自己資金・一部融資など）の必要があり、筋道を立てておく必要があります。
返済計画表/金融機関のWebサイト・窓口などで、予め確認するようにしましょう。

購入時の売買契約書/間取図/登記簿謄本/測量図/換地図など

声掛けする不動産会社にもよりますが、訪問査定時に実際のお家と見比べることができるので、準備しておいた方がスムーズに進みます。
参考：登記事項証明書　～5つ種類と発行方法・手数料について～

所有者確認ができるもの

・権利証または登記識別情報通知
・身分証明書
対象不動産の所有者がご本人かどうか念のため確認させて頂きます。権利証（登記識別情報通知）と登記情報、身分証明書が同一人物かどうかを確認します。

修繕履歴がわかるもの

リフォームをした箇所は基本的に加点評価になる項目です。
不動産会社の担当者は、次の購入者がリフォームする必要があるかどうかを確認するため、リフォームした時の明細やパンフレットなどが残っていたら手元に準備するようにしましょう。

ポイント

1.初めての査定依頼は複数の不動産会社にすること

多くの不動産会社は取引事例比較法という周辺成約事例を加重平均した金額に対象物件の加点・原点項目を付け加える方法で査定をしているため、査定金額はどこの不動産会社も大体同じくらいの金額になります。
ただ、高額査定をする方が売主様の気を引けるため、わざと相場からかけ離れた高額査定額を提示する不動産会社も中にはいます。
初めての査定依頼の場合、少なくても2社は声掛けして、査定金額が妥当かどうか確認することが大切です。

2.査定金額≠売却可能な金額であること

不動産会社に買ってもらう「買い取り」ではほぼ「＝」の認識で良いですが、一般個人向けに売却していく方法では、査定金額と売却価格は「＝」でないことが多いです。
一般個人向けのため、購入検討者の数や、個人の価値観に大きく左右されるためです。
査定金額で売り出してすぐにそのままの金額で買ってもらえる人がいる時ももちろんありますが、売り出して中々反響がない時や、購入検討者から値引き交渉される場合もあります。

3.信頼できる不動産会社に依頼すること

前述したように、不動産の売却には実際に売り出してみないとわからないことも多くあるため、市場の状況やこちらの意見を聴いた上で、プロとしての意見を伝えてくれる担当者がいる信頼できる不動産会社を選ぶようにしましょう。

まとめ

査定方法や査定の流れ、事前準備物、査定についてのポイントを解説しました。
流れが分かれば次は問い合わせです。不動産のプロに聞いてみましょう。

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