空室リスクを軽減! テナント斡旋力に優れた不動産管理会社の見つけ方

不動産投資の最大のリスクは空室リスク

不動産投資で最も大きなリスクは、借り手が見つからず空室が続くことです。空室の状態では、オーナーは賃貸収入を得ることができませんが、ローンの返済や固定資産税などの固定費用は支払い続ける必要があります。さらに、不動産は使われていなくても時間と共に劣化するため、空室期間が長くなると、使っていないにも関わらず修繕が必要になります。長期間にわたって多くの空室を抱えると、賃料収入が減少し、修繕も難しくなるだけでなく、物件が市場で不人気であるという印象がついてしまうため、将来的には低い賃料でしか貸せなくなるリスクが高まります。このため、空室リスクはできるだけ低く抑えることが重要です。

一般的なテナントの斡旋方法

市場調査と価格設定

テナントを斡旋するにもまず「いくらで募集することが適切なのか」を明らかにする必要があります。物件周辺地域の類似物件の賃料や需要の傾向、競合物件の数を市場相場をレインズなどの不動産業者専門サイトや外部のウェブサイトを活用して調査します。この調査結果を加味した上で、物件の競争力を保ちながら、投資の収益性を最大化するバランスになる賃料を設定します。

WEBサイトや同業他社への広告活動

テナントに入ってもらうためには、募集していることをまず知って貰わなければいけません。そのために募集する賃料が決まれば広告活動をします。広告活動の方法としては主に2つで、オンラインで直接テナント募集をする方法と、同業他社へ紹介する方法があります。1つ目は自社HPやポータルサイトなどに物件情報や写真を登録することで広告します。2つ目はリアプロやレインズなど不動産業者専用サイトで広告したり、直接同業他社の店舗へ足を運び物件の紹介をすることでより多くの人に知ってもらう広告活動を行います。

見学の対応

テナント募集の広告を見て見学希望者が現れたら、不動産仲介業者、もしくは自社のスタッフが現地を案内し、物件の特徴・内装や設備・周辺環境に関する情報を説明します。また、見学者からの質問に対しては、リース条件、建物の管理状況、地域の交通アクセスや近隣施設についてなど、幅広く回答し、物件の魅力を最大限に伝えることで、テナントとしての関心を高める努力をします。

交渉と契約手続き

入居希望者が見つかれば営業担当がテナント候補と賃料や契約条件について交渉します。これには賃料の値引き交渉、契約期間、修繕責任の範囲などが含まれることがあります。契約内容がまとまれば契約書を作成し、契約手続きを執り行います。

テナント斡旋力のある不動産管理会社に任せるメリット

空室リスクの低減

テナント斡旋力のある不動産管理会社はまず物件周辺の市場調査をしっかりするので、狙うべきターゲットを明確にしています。このため、適切なテナントを迅速に斡旋でき、空室リスクを低減させ、安定した賃料収入を得ることができます。

建物のバリューアップができる

建物の価値は築年数とともに目減りしていくのが当たり前です。この流れに歯止めをかけるには、市場で需要のあるターゲットに向けた対策（リノベーション）を行う必要があります。物件周辺にどのような人が住んでいるのかを詳しく調べ、リノベーションを行うことで物件に付加価値が付き、より高い賃料での貸し出しが可能となります。

時間と労力の節約

テナント斡旋力のある不動産管理会社は仲介会社と密に連携をとり、市場調査やテナント募集のプロセスをオーナーに代わって代行します。これにより、オーナーはイチから自分で情報収集をする時間と労力を節約しながら不動産投資活動を効率的に行うことができます。

市場動向への適応

不動産市場は常に変動しています。テナント募集をかける前に市場調査をした上で設定した賃料も、あくまでも最初の話です。変動した市場に対応し定期的に賃料設定やテナント募集戦略を適宜調整する必要があります。テナント斡旋力のある不動産管理会社は常に市場動向にアンテナを張り、賃料相場や競合物件の状況を把握しているため、市場の変化に迅速に対応することができ、結果として投資の収益性を維持することができます。

テナント斡旋力に優れた不動産管理会社の見つけ方

実績や管理戸数

実績や管理している物件の数は、会社の信頼性と経験の多さを表しており、長い期間にわたり多くの物件を管理している会社は、様々な状況に対処する能力や市場知識を有していることが多いです。特に、管理戸数が増加傾向にある会社は、それだけの信頼性があるということなので、テナント斡旋力に優れている場合が多いでしょう。

評判

他のオーナーやテナントからの評判は、その不動産管理会社のサービスの質や信頼性を反映します。良好な評判は、顧客満足度の高さや問題解決能力の証拠となります。テナントの客付け、クレーム対応などに対する評判はよく確認しておきましょう。

周辺市場への理解

物件周辺市場の理解度は不動産管理会社の肝です。大体のことはインターネットで調べられる時代ですが、やはり実際にその土地に行って体感で感じる市場感覚も大切です。管理している不動産がどのエリアに分布しているのか、日常的に活動しているエリアなどを確認しておきましょう。

コミュニケーションとサービスの質

テナント斡旋力に優れた不動産管理会社はオーナーと密にコミュニケーションをとり信頼関係を構築しています。連絡・訪問の頻度や投資活動へのアドバイス、活動報告に透明性があるかなどをよく確認しておきましょう。

リノベーション工事の実績

リノベーションをして投資物件のバリューアップを行った事例がどのくらいあるか、またその事例でどのくらいの付加価値がついたかなど、不動産管理会社が関わり行った過去のリノベーション工事を確認しましょう。事例は不動産管理会社のサイトなどに写真付きで載っている場合が多いです。また、賃料アップや空室を早く埋めるためのリノベーションについて実際に問い合わせをしてみて、一度提案を聴いてみることもおすすめです。

空室対策はINOVEにご相談ください

空室が長期間続いていると賃料収入が得られず、建物のバリューアップ工事ができないなど、空室が続いていることは最大のリスクと考えられます。空室率の低減を実施していくうえで、管理会社の選定は非常に重要なものとなります。賃料相場を熟知しており、テナント斡旋力が高い管理会社ほどオーナー様の立場に立って業務に取り組んでおります。
弊社には賃貸仲介部門のINOVEスタッフ、管理経験豊富なスタッフが多数在籍しておりますので、ぜひ当社までご相談ください。