『テナントリテンション』考えてみませんか？

賃貸を取り巻く現状

出典：「国土の長期展望」中間とりまとめ　概要（平成23年2月21日国土審議会政策部会長期展望委員会）

1970 ～ 80 年代、多くの先進国と同様に日本は科学技術の発展による生活環境の改善、急速な医療技術の進歩により平均寿命を大きく伸ばし、社会はおおきく発展しました。
人口増加に後押しを受けた経済の成長は、家族の在り方に多大な影響を与え未婚率の増加、晩婚化を招きました。
さらに男女雇用機会均等法により女性の社会進出が推奨された結果、出生率は低下を続け、アンバランスな人口組成を修正できぬまま出生率の低下を平均寿命の伸長によりカバーできなくなり、 2004 年にはついに日本の人口は減少を始めました。

（国土交通省「2018年新設住宅着工戸数（年間）」より筆者作成）

そのような状況の中でも貸家戸数は増えていき、日本全国の空き家率は増加を続けました。
また、首都圏を代表とする経済圏へ人口が集中するに つれ、地域による空き家率格差は広がり「賃貸」という業の成立が困難な地域が着実に増えてきています。

（総務省「平成30年住宅・土地統計調査住宅数概数集計　結果の概要」より筆者作成）

それから十年余、住宅着工件数は増減をくりかえしつつ人口減少を後追いするかのような動きを見せています。
経済状況や震災復興など多くの要因も複雑に絡んでの結果でしょうが賃貸業に用いられる貸家着工件数も最盛期に比べても 70 ～ 75％程度にまで落ち込みを見せております。

それでも賃貸業界は海外からの留学生、就業者の受け入れ、法改正による民泊や短期賃貸契約などを活用し新しい顧客層、商業スタイルを積極的に取り込みました。
ただ、何れも空き家率の上昇を留めるにはいたらず、そのような中、昨年度は賃貸住宅契約件数がコロナ禍により大きく減少、同傾向は2021年になっても継続し、賃貸借契約件数、法人社宅斡旋数ともに減少（前年対比）と報じられました。
また、既存の入居者においても経済活動は縮小し、貧困層の増加による賃料の未払いや明け渡し訴訟は増えていく厳しい状況となっております。

テナントリテンションとは？

このような状況を乗り越える為、近年、賃貸人に広まりつつある『テナントリテンション』について今回はご紹介をいたします。少しでも参考になる点があれば幸いです。

「収入を上げ、支出を減らす」ことがすべての業において収益向上の基本、賃貸業においての収益向上の大敵は「入居者の入れ替え」です。「入居者の入れ替え」はとにかくコストがかかります。退去者が出れば賃料収入が減り、募集賃料が下がる場合も多く将来の収益低下にもつながります。更に原状回復費用、仲介事業者への広告宣伝費といった追加の支出も生じます。
この金喰い虫の入れ替えを抑制し一人当たりの入居期間を長く維持をする、これが『テナントリテンション』の基本的な考え方です。
では入居者を維持する具体的な方法としてどのようなものがあるかというと
①既存の入居者に対しエアコンや洗浄便座、ＴＶモニターホンの新規設置や新品交換などの『設備向上』
②防犯カメラの設置、警備会社との契約による『セキュリティ強化』
③宅配ＢＯＸの設置や無料インターネットの導入による『利便性のアップ』
などが代表的な手法となり、これらに積極的に投資を行う事で賃料に対する顧客満足度を上げ、部屋や建物に対する不満からの退去を予防します。

また、テナントリテンションの考え方に沿って設備投資を行うと建物や居室のグレードアップを行うことに繋がり、結果的に家賃低下を防ぐのにも一役、買ってくれます。
賃貸経営の上で、とてもありがたい長期入居者は募集している部屋より高い賃料で住んでいるケースが多々あります。
ふとしたきっかけで他の部屋の家賃を知ると心のうちに不平不満を抱き、時には賃料の減額交渉に至る場合もあります。
仲介店に聞いたり情報誌を探したり、手間をかけなければ他の部屋の賃料がわからなかった一昔前と違い、今はパソコンやスマホ一台で他室のおおよその家賃はあっさりとばれてしまうのです。
テナントリテンションで賃料低下を抑えておけば長期入居者にも自分の部屋は相場通りなのだと安心感を与え公平感を演出することも出来ます。

まとめ

『テナントリテンション』いかがだったでしょうか。
一度、皆様もテナントリテンションを意識して自らの物件に接してみませんか？

不動産管理は第一住建に

第一住建グループの幅広い事業領域とネットワークによって、大切な資産の価値を高めたり、複雑な諸業務を代行。
家族の一員のように深くオーナー様を理解し、関係性を築いていくことで、マニュアルに頼らないサービスを生涯にわたって提供していきます。