3,000万円の特別控除とは？よくあるパターン例も交え具体的に解説します。

不動産売却時に一番大きくかかる税金は「譲渡所得税」？

この利益とは、不動産の購入金額や購入・売却時にかかった手数料等の諸費用を売却金額から差し引いた単純利益分を言います。
譲渡益＝ⅰ譲渡収入-（ⅱ取得費＋ⅲ譲渡費用）
ⅰ 売却成約金額
ⅱ 購入金額＋購入時に要した費用
ⅲ 売却時に要した費用
総称して「譲渡所得税」と言われることもありますが、正式な課税項目の名称は所得税と住民税です。
＊取得費は購入時の領収証等が根拠として必要になります。
もし紛失していれば、売却金額の5％が取得費となるので、税金を多く支払わなければならない可能性があります。
取得した時の売買契約書や諸費用の領収証は大切に手元に保管しておきましょう。

所得税・住民税の税率は？

譲渡所得に対する所得税・住民税での課税率は以下の通りです。
不動産を売却した時点での保有期間によって税率が異なります。

＊上記所得税率には、復興特別所得税として所得税の2.1%相当が含まれています。

所有期間の判定

取得日及び譲渡日は原則物件の引渡し日となり、「所有期間」は不動産を取得した日から譲渡した日までの継続所有期間を指します。
＊相続や贈与により取得したものは、原則として、被相続人や贈与者の取得した日から計算します。
長期譲渡…譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるもの。
短期譲渡…譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年以下のもの。
例）2022年10月1日に引渡しをする場合、2016年3月31日以前に取得していれば短期譲渡、2017年1月1日以降に取得していれば長期譲渡となります。

3,000万円の特別控除とは？

3,000万円の特別控除とは、マイホームを売却した時の譲渡所得から、3,000万円まで課税対象から除外することができる制度のことで、正式には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。
所有期間に関係なく譲渡所得から3000万円を控除することができ、控除後も利益が残った場合、その残った利益に対して所有期間に応じて税金がかかります。

例）2015年5月4日に3,000万円でマイホームを取得

購入時の諸経費　50万円

売却時の諸経費　100万円

2022年9月7日に4,000万円で譲渡

→所有期間は5年以上のため長期譲渡

譲渡益＝譲渡収入-（取得費＋譲渡費用）

4,000-(3,000+50+100)=850

譲渡益は850万円。ここから3,000万円が控除できます。

850-3000＝課税対象なし

⇒この場合850万円の譲渡益が出る売却でしたが、3000万円の控除で課税対象の金額がなくなったため、譲渡所得への課税はありません。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例の適用条件

1)マイホームであること（＊）

パターン１：現在主として住んでいる自宅を売却したとき

パターン2：居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却したとき

パターン3：家屋を取り壊した場合、上記の期限範囲内で、家屋を取り壊した日から1年以内にその敷地の売却に関する契約が締結されているとき（ただし、取り壊し後、敷地を賃貸その他の様に供した場合には適用不可）

パターン4：転勤等で単身赴任の場合、配偶者等が居住している家屋を売却したとき（ただし、2つの家屋を所有する場合は、主たる居住用家屋であること）

2)譲渡の相手が特別の関係がある人でないこと

特別の関係がある人：譲渡者の血縁関係、生計を一にする親族、同族会社など

3)他の特例との併用（「10年超所有軽減税率の特例」との併用は可）

買換え住宅における「ローン控除」/「特定居住用財産の買換え特例」との併用をしていないこと。

4)連年の適用でないこと

売った年から3年以内にこの特例/「特定居住用財産の買換え特例」及び、（譲渡損が出た場合の特例）「居住用財産買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」/「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」を受けていないこと。

適用外となる場合

1）本特例を受けることを目的に取得した物件であるとき
2）マイホーム建築中の期間だけの仮住まいとして使った物件であるとき
3） 別荘等、趣味・娯楽のための物件であるとき

3,000万円の特別控除の申請期間

申請期間は居住用の不動産を売却した翌年の2月16日～3月15日の間です。確定申告をすることで特別控除を受けることができます。
不動産を売却して得た譲渡所得に対する税金は、分離課税にあたるため、年末調整で事業所得や給与等からの控除は受けられません。

申請手続きに必要な書類・提出先

必要書類

・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）[土地・建物用]
・確定申告書B———————-税務署または税務署HPから入手
・マイナンバーカード——————–通知カードまたは個人番号が印字された住民票でも可
・本人確認書類（運転免許証等）—-身分証の裏表のコピー
・売買契約書（購入時・売却時）—–購入・売却時に不動産会社より受け取り
・費用の領収証（購入時・売却時）—購入・売却時に不動産会社・取引相手より受け取り
＊売却の契約日前日において、住民票に記載されていた住所と対象不動産の所在地が異なる場合は、戸籍の附票の写し、消除された戸籍の附票の写し、その他これらに類する書類でマイホームであることを明らかにするものを併せて提出する必要があります。

提出先

対象不動産を管轄する税務署

不動産売却のよくあるパターン

マイホームとして使用していたが空き家になったため第三者に売却するパターン

空き家を売却する場合は、いつから空き家になったのかが重要です。
引っ越しをしてマイホームとして使用しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば、3,000万円の特別控除の対象ですが、この期間を過ぎるとこの特例は使えません。
空き家の判断基準等も他の記事で解説しています。
参考：長年空き家になった不動産も売却できる？売却方法やスムーズに売却するために見ておくべきポイントを解説します。

夫婦で所有していたマイホームを第三者に売却するパターン

夫婦の共有名義で所有していた不動産を売却する時は、その持ち分によって譲渡益が割り当てられ、それぞれの譲渡益から3,000万円ずつ控除を受けることができます。
1人で所有している時よりも控除を受けることができる枠が多いため、課税対象になりにくいのが特徴です。
参考：夫婦で購入するならペアローン、連帯保証、連帯債務、結局何が一番いいの？それぞれのメリット・デメリット、適した夫婦を解説

他の税金について

不動産を売却した時、譲渡所得以外にも税金は支払わなければいけません。＊印紙代、登録免許税、消費税等があります。
参考：不動産の売却手続きにかかる税金とは。マイホーム売却の場合は特例が適応できる？

まとめ

3,000万円の特別控除には様々な要件がありますが、受けることができると節税対策に大きく貢献する制度です。
他にも、マイホームを売却した時に受けることができる節税対策の制度があります。
参考：不動産の売却手続きにかかる税金とは。マイホーム売却の場合は特例が適応できる？
このような制度があることさえ知っておけばあとはプロに任せればいいのです。制度が受けれるかどうか相談してみましょう。

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