リーシングを成功させる2つのポイントとは？

なぜリーシングが必要なのか？空室対策だけと何が違うのか？

空室対策はプロパティマネジメント業務の一部で、下記の業務が代表的な取り組みとなります。

・ターゲットの見直し
・募集資料の見直し
・共用部及び専有部の内見時の導線の見直し
・仲介会社へのアプローチ
・新たな設備投資やリノベーション工事の提案
（※共用部：宅配ボックスやネット無料　専有部：水回り設備入替、和室から洋室へ変更）

対して、リーシングは依頼を受けてから成約するまでのマネジメント業務に特化しており、契約の成立を目的としながら、ただ客付けするだけでなく物件の価値を高めて収益性を上げる目的があります。居住用不動産では設備や内装のリフォームなどを行い、見た目や機能性の向上を図る事で空室対策とすることが多いですが、テナントの場合はただリフォームをしただけでは集客に繋がらないケースがほとんどです。リフォームをするにしてもターゲットにしている業種のニーズを汲み取りながら戦略を練る事が必要になってきます。

リーシング業務のメリット

積極的な誘致活動ができる

最大のメリットは積極的な誘致活動によって「空室を埋めること」です。空室が改善して得られる賃料収入が大きく変わり、必然的に物件の価値も向上致します。

収益性を高められる

立地条件や顧客のニーズも踏まえて最適なテナントの組み合わせを計画的に実現できれば、より魅力的で収益性の高いオフィスビルやテナントビルの運営が可能となり収益性を高められます。

良質な施設となる

市場のニーズに合った物件へ最適化されれば、物件価値が向上してオーナー様だけでなくテナントや利用者の満足度向上にも繋がります。綿密な計画に基づいてターゲットを絞り込むため、効率良く質の良いテナント出店者を募ることができ、良質な施設を確保することができます。

リーシングの注意点

オーナー様の要望と出店戦略を上手く結びつける事

どのようなテナントを迎え入れたいのかオーナー様の考えを整理し、要望を明確にしておく必要があります。そうでないと周辺環境と合っていない業種のテナントを許可してしまった場合には近隣からのクレームに繋がる可能性も考えられるので注意です。

リーシングの均一化

ターゲット候補に入っているテナントが有名店や人気店に偏っていないかどうかという点も、重要なポイントとなります。多くのテナントが入っているにも関わらず、似た店舗ばかりだと、折角のテナントも個性を活かしきれず魅力を感じにくくなるので注意です。

リーシングを成功させる2つのポイント

①    市場のニーズや顧客層などをリサーチする

優良なテナントをオフィスビルへ定着させるには、リサーチやマーケティング戦略のもと、ニーズに沿った賃貸不動産へと価値を向上させ、計画的な営業によるアプローチを行う必要があります。オフィスビルのオーナー様とのヒアリングを綿密に行い、ターゲット層等の要望を明らかにした上で、物件の立地や競合、ニーズに関する市場を徹底的にリサーチ、分析することが欠かせません。

特にオフィスの場合、新しい働き方が主流となる中でテナントのニーズは大きく変化しており、ターゲット層が求めるオフィスビルの条件や立地等を事前に把握しておくことが効果的なリーシングを行う上で要となってきます。実際のリーシングプロセスで齟齬が起きないように、オフィスビルオーナー様との方向性やコンセプトに相違がないか改めて確認する事が重要なポイントとなります。その後、市場リサーチ、分析プロセスで抽出した要素をもとにターゲット層の選定、競合との差別化ポイントの設定、差別化ポイント実現のための改装の計画、賃料設定等、マーケティング戦略を立案し、具体的な企画プロセスを進行していく。

このように徹底したマーケティング戦略により最適化されたオフィスビルを的確なターゲットとなるテナントへアプローチし、収益性を高めていくためには、戦略的な営業活動が必要不可欠となります。

②    撤退するテナントのニーズ調査

下記はテナントの撤退事由として良く挙げられるものになります。

・事業拡大による移転
・事業縮小による移転
・経営不振
・共用部分の維持管理が行き届いていない
・共用設備が古く、来客を呼びづらい

主に上記の理由により、移転をするテナントが多数となります。現状より築が新しい物件やリノベーション工事済みの物件が移転先として候補に挙がりやすくなっておりますが、テナントが撤退に至るまでに他にできる事があったはずです。

リーシングは一度プロの管理会社に相談を

テナントリーシングによって中心市街地の商業集積とテナント企業の良い出会いが生まれ、街全体を活性化させていくことも可能となります。商業のテナントリーシングとは、待っているのではなく、出店して欲しいテナントに対して貸し手側から積極的にアプローチをして交渉していく事が最も重要になってまいります。

私自身、理想的な物件の運営方法含め、何かオーナー様へ有力な情報をご提供できないか、少しでも良いご提案ができないか、日々知恵を絞りながら試行錯誤しています。第一住建グループは、大阪・名古屋・東京をメインに自社でも収益用不動産を50棟以上保有しするプロの投資家でもあります。同じ立場だからこそ、お客様のお悩みに寄り添いながらご提案することができます。リーシングについてお悩み事やご不明点がございましたら、是非弊社へとお問合せくださいませ。