不動産オーナー様が知りたい管理会社変更の手続きや選び直すポイントを解説！

管理会社の変更を検討するべきパターン

①リーシング状況が悪い

・入居率が全く改善されない。
・入居してもすぐに退去してしまう。

②委託管理費が高い

・適正な管理費になっているのかわからない

③物件の管理状態が良くない

・共用部の電気が常に切れている状況や、維持管理が出来ていない状況が多い

④工事代が高い

・原状回復工事や設備交換の工事量が割高である

⑤建物のメンテナンスが不安

・共用部の維持管理などがあまりできていない

⑥物件担当者の対応に不満（報告やレスポンスが遅い等）

・入退去やリーシングについての細かな報告が少ない
・こちらからの質問に対しての回答がおそい。

⑦管理及びリーシングについて具体的な提案が少ない又は全くない

・問題に対しての解決策の提案が主体的でない。

 

管理会社を変更する具体的な手続き

①現状の問題点（不満点）を整理する
②今の管理会社との契約内容を確認する
③どのような管理会社があるのかを知る
④複数の会社に相見積もりをとる
⑤契約中の管理会社との契約解除（解約）手続きをする
⑥新しい管理会社との管理委託契約を結ぶ
⑦管理業務の引継ぎをする

 

管理会社を選び直すポイント

① 手続き①で整理した問題点を解決する管理体制がある会社か否か（管理会社変更しても解決しないなら変更しなくてよい）
② 管理会社の事業内容
③ その管理会社が管理している他の物件の入居率（リーシング力の判断材料）
④管理物件数はどのくらいあるか（信用と実績を見る）
⑤管理費が相場とあまりにもかけはなれていないか（適正な料金か）
⑥物件周辺の地域に精通しているか（地域の特性や相場観など理解できているか）
⑦レスポンスよくスピード感をもって対応してくれるか（担当者との面談がベスト）

 

管理会社を変更する時のリスクと対策

不動産オーナーがマンションの管理会社を変更する場合には、以下のようなリスクがあります。

 

【リスク①】

管理会社を変更するとで、入居者からの不満や不信感が生じる可能性があります。

例えば、入居者にとって便利だったサービスが使えなくなる場合、新しい管理会社との信頼関係を築くまでに時間がかかる場合があります。

【対策】

マンションの入居者に対して、管理会社の変更について事前に説明することが大切です。

変更の理由や新しい管理会社のサービス内容などを明確に伝え、入居者との信頼関係を損なわないよう対策をとる。

 

【リスク②】

契約に関する変更や振込口座変更による入居者からのクレーム
家賃振込口座変更について、入居者は本来する必要がない手続きのため、面倒に感じてしまうことが多く、変更前の口座へ振り込みをしてしますケースも散見されます。

 

【対策】

できるだけ前以て貼紙や告知チラシ等でお伝えすることにより、丁寧で迅速にスムーズな変更を促すことで信頼関係を構築します。

新管理会社へ変更することでのメリット等あればそれらを通知に盛り込む事も信頼獲得の為の有効な手段となります。

 

【リスク③】

管理会社変更により、賃貸保証会社の契約が終了する場合があります。

その場合には家賃滞納のリスクが発生することとなります。

 

【対策】

事前に管理会社変更時に契約移管可能な保証会社を利用、もしくは入居者に新しい保証会社へ加入してもらうことが対策として挙げられます。

この場合には新たに審査等が必要なため、場合によっては保証会社の費用をオーナー負担で進めることも選択肢として考えなければなりません。

 

【リスク④】

旧管理会社との契約期間や解約条件に関する問題が生じる場合があります。例えば、契約期間が残っているために、新しい管理会社との契約ができない場合があります。

 

【対策】

旧管理会社との契約期間や解約条件について、しっかりと確認することが必要です。

新しい管理会社との契約ができるかどうか、契約期間や解約条件について十分に把握したうえで、手続きを進めましょう。
また変更の際にも喧嘩別れなどした場合、管理引継ぎの際に嫌がらせされる場合もある為、現管理会社にもきちんと解約理由を説明したうえで穏便に事を進める事が重要です。

 

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現時点での不満点を整理して、それらを解決できる管理会社を吟味する必要があります。

それらは断片的な要素だけで判断せず、いくつかあるポイントを総合的に検証する必要があります。
ランニングコストが下がったが結局サービスも悪化したということであれば、管理会社変更しても入居率がどんどん悪化して本末転倒な結果となります。
そうならない為、前段でご説明した選び直すポイントごとに切り分けて考えることが必要です。
そのうえで実績や評判、ランニングコストやサービス内容などを確認し、ポイントごとに入念な比較を行うことが最も重要です。
また、管理変更契約に進む場合には契約書の内容もしっかりと確認し、問題がないという判断のもと手続きを進めましょう。