不動産の売却手続きにかかる税金とは。マイホーム売却の場合は特例が適応できる？

売却手続きにかかる税金

①必ずかかる税金

印紙税

買主が決まった時に交わす売買契約書に貼付します。収入印紙の金額は取引する不動産の金額により決まります。

登録免許税

売却時に、ローン完済する場合、所有者の氏名・住所変更を伴う場合、売主は抵当権抹消登記、氏名・住所変更登記手続きを行わなければなりません。
登録免許税は不動産一筆×1,000円ですが、司法書士に登記手続きを依頼する場合、＋司法書士への報酬額（一般的には20,000円～30,000円ほど）となります。

消費税

売却を仲介業者に依頼し、無事成約になると仲介手数料の支払い義務が生じます。
また前述の司法書士へ依頼した場合も、サービスを受けているため、それぞれの報酬額には消費税かかります。

②売却益が発生した時にかかる税金

不動産を売却し、利益が生じた場合に課税されます。

所得税・住民税

売却後の利益（譲渡所得）に対して課税されます。
＊譲渡所得＝ⅰ譲渡収入-（ⅱ取得費＋ⅲ譲渡費用）-ⅳ特別控除
ⅰ 売却成約金額
ⅱ 購入金額＋購入時に要した費用
ⅲ 売却時に要した費用
ⅳ 売却時の特例（２．特例について　参照）

課税率は不動産の所有期間によって変わります。
譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が5年以下か、5年超えかによって判別されます。

＊上記所得税率には、復興特別所得税として所得税の2.1%相当が含まれています。

復興特別所得税

所得のある人が納付義務のある税金です。2011年3月11日に発生した東日本大震災による被災地復興のための財源確保を目的とした特別措置法の制度で、2013年1月1日～2037年12月31日まで、通常の所得税に上乗せして課税されます。

居住用不動産売却時の特例について

居住用不動産（マイホーム）を売却した時には条件を満たせば、売却時の利益の課税率を軽減する特例があります。各特例の適用を受けるためには、売却（引き渡し）後、翌年2月15日～3月15日までに確定申告をすることが必要です。

3,000万円特別控除の特例

所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例です。
特例の適用を受けるための要件
1)マイホームであること（＊）
パターン１：現在主として住んでいる自宅を売却したとき
パターン2：居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却したとき
パターン3：家屋を取り壊した場合、上記の期限範囲内で、家屋を取り壊した日から1年以内にその敷地の売却に関する契約が締結されているとき（ただし、取り壊し後、敷地を賃貸その他の様に供した場合には適用不可）
パターン4：転勤等で単身赴任の場合、配偶者等が居住している家屋を売却したとき（ただし、2つの家屋を所有する場合は、主たる居住用家屋であること）
2)譲渡の相手が特別の関係がある人でないこと
特別の関係がある人：譲渡者の血縁関係、生計を一にする親族、同族会社など
3)他の特例との併用（「10年超所有軽減税率の特例」との併用は可）
買換え住宅における「ローン控除」/「特定居住用財産の買換え特例」との併用をしていないこと。
4)連年の適用でないこと
売った年から3年以内にこの特例/「特定居住用財産の買換え特例」及び、（譲渡損が出た場合の特例）「居住用財産買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」/「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」を受けていないこと。

10年超所有軽減税率の特例

居住用不動産（マイホーム）を売却した時に、その所有期間が10年を超えている場合に適用できる特例です。
課税率は譲渡所得の金額によって異なります。


特例の適用を受けるための要件
この軽減税率の特例の適用を受けるには、次の5つの要件すべてに当てはまることが必要です。
1)マイホームであること（＊）
2)譲渡の相手が特別の関係がある人でないこと
特別の関係がある人：譲渡者の血縁関係、生計を一にする親族、同族会社など
3)所有期間の要件
譲渡した年の1月1日時点で、家屋と土地の所有期間が10年を超えていること
4)他の特例との併用（「3,000万円特別控除の特例」との併用は可）
買換え住宅における「ローン控除」/「特定居住用財産の買換え特例」との併用をしていないこと。
5)連年の適用でないこと
売った年から3年以内にこの特例を受けていないこと。

特定居住用財産の買換え特例

特定の居住用不動産（マイホーム）を買換えた場合に適用できる特例です。売却したマイホームの金額と購入したマイホームの金額の差額に対して課税されます。

特例の適用を受けるための要件
1)マイホームであること（＊）
2)譲渡の相手が特別の関係がある人でないこと
特別の関係がある人：譲渡者の血縁関係、生計を一にする親族、同族会社など
3)譲渡資産の価格の制限
1億円以下
4)所有期間の要件
譲渡した年の1月1日時点で、家屋と土地の所有期間が10年を超えていること
5)居住期間の要件
通算10年以上
6)他の特例との併用
買換え住宅における「ローン控除」/この特例/「3,000万円特別控除の特例」/「10年超所有軽減税率の特例」との併用をしていないこと。
7)連年の適用でないこと
売った年から3年以内に「3,000万円特別控除の特例」/「10年超所有軽減税率の特例」を受けていないこと。
8)買換え資産について制限
・取得期限
譲渡年の前年1月1日～12月31日。翌年中に取得する見込みのときは、確定申告書に見積額の明細書を添付することで、譲渡年の翌年の12月31日まで延長が可能
・居住用に居する期限
買換え資産を取得した日～翌年12月31日。譲渡年の翌年に取得したときは、譲渡年の翌々年12月31日。
・経過年数
中古の住宅は新築後25年以内又は超過していても新耐震基準に適合していることが証明されたものや、既存住宅売買瑕疵保険に加入しているもの。
・面積
家屋の登記簿床面積50㎡以上かつ土地面積500㎡以下。
・備考
2024年（令和6年）1月1日以降に建築確認をしたもの等については、一定の省エネ基準を満たすものに限る。

まとめ

不動産を売却する時には様々な税金がかかります。
大きな金額の取引なので、税率軽減の特例などをいかに利用するかがポイントになりそうです。
特例の適用を受けるための要件があるので、正しく理解して活用する様にしましょう。

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参考：不動産の査定はどうやってする？査定の流れや事前準備物、査定依頼時のポイントを解説