建物の擁壁トラブルの解説

擁壁とは

擁壁とは、崖や盛土が土壌の横圧により崩れ落ちるのを防ぐために人工的に作られた壁のことをいいます。
通常、簡易的に作られるものを土留めといい、高速道路の斜面のように本格的に建設されるものを擁壁といいます。
擁壁のある物件は、後々さまざまな問題が生じる可能性がございます。

擁壁の種類

擁壁には、いつくか種類がありますが、一般住宅に馴染みのある種類を3つご紹介します。

自然石積擁壁

お城を取り囲む石垣のように、自然石を積み上げた擁壁を自然石積み擁壁といいます。
野面積みや崩石積みとも言われ、コンクリートを使わずに作られます。
現在の法律によると強度の面から擁壁とは認められないため、古い家屋などによく見られるものには要注意です。

練積み造

街でよく見かける擁壁は練積み造といわれるもので、ブロックとブロックをコンクリートで積み上げる方法で造られています。練積み造にはさらに2種類のタイプがあります。

間知ブロック練積み造

あらかじめコンクリートで造られたブロックを、コンクリートを用いながら積み上げて造られます。

間知石練積み造

約30cm角に形成された石をコンクリートで積み上げて造る擁壁です。見た目は昔ながらの石垣の様ですが、現在の法律に照らしても十分な強度をもつ擁壁です。

さらに、鉄筋コンクリート擁壁などもあり、擁壁は大きく石積み式、ブロック式、コンクリート式の3つのタイプに分けられます。

擁壁トラブルと解決策、予防策

擁壁トラブル

擁壁は屋外にあるため、どれほど丈夫に作られていても、時間が経つごとに亀裂、ひび割れが発生し劣化していきます。
倒壊することにより建物が使用できなくなる、人・近隣の建物にも被害が及び損害賠償が発生するなど大きな問題となります。

解決策、予防策

擁壁の状態をよく確認すること

例えばこの様な症状が見受けられる場合は管理会社、専門業者に相談し、調査・補修が必要です。
例）・擁壁にひび割れや変形がある

・擁壁の隙間が白くなっている

・擁壁に水抜き穴がない

・擁壁の水抜き穴に土・草が詰まっている

・擁壁の表面から水が出ている（湿っている）

・擁壁の表面に苔が生えている

そもそもの擁壁が不適格であれば新しい擁壁工事の検討も必要となるため、管轄する行政、管理会社に適格擁壁かどうかの確認もするといいでしょう。
また、擁壁自体に問題がなくても、その下の地盤が緩んでいれば擁壁を新設したとしても将来的に地盤沈下が発生し、家が傾く・倒壊するなどの原因となる恐れがあります。
最近では2021年6月頃に大阪市西成区で発生した住宅倒壊が、劣化による強度低下によるものです。擁壁が原因で発生した沈下事故に関しては、第三者起因で免責となるため保証されません。
地盤調査を依頼し、地盤の現状を把握したうえ、必要であれば地盤対策も行いましょう。

隣家と書面として取り決めをしておく

擁壁は隣との敷地の境界に造られることが多く、隣人トラブルのもとになりやすいので注意が必要です。通常、隣の敷地との高低差があれば、高い方の敷地の所有者が擁壁を造る責任を負います。
所有者が変われば、どのような経緯で擁壁が造られたのか、誰が費用を負担し補修する必要があるのかなどトラブルになりやすいのです。
擁壁の所有者は誰か、管理体制、補修費が発生した場合の負担割合など事前に確認の上
隣家と書面として取決めを決めておくことがトラブルの回避にも繋がり早急な対応が可能となります。建物自体の維持以外にも付随する擁壁、地盤にも目を向けていく事も重要となります。

まとめ

擁壁は、高低差のある土地等で側面の土が崩れるのを防ぐために設置されるなど、非常に大切な役割を果たし便利です。
ただし、トラブルが起こってしまった場合には大きな被害が出る可能性があるため予防や対策が大切です。
第一住建では定期的な建物巡回を行い不具合箇所について早期発見に努めています。

不動産管理は第一住建に

第一住建グループの幅広い事業領域とネットワークによって、大切な資産の価値を高めたり、複雑な諸業務を代行。
家族の一員のように深くオーナー様を理解し、関係性を築いていくことで、マニュアルに頼らないサービスを生涯にわたって提供していきます。