住まなくなった家を売却するか、賃貸に出すか、どっちがいい？

売却

家を売却する時のメリット・デメリットを解説します。

メリット

現金化できる

家を売却することでまとまった現金にすることができます。
受け取った現金は残った住宅ローンの返済に充てられ、余りが出れば手元に置いておくことができます。

売却金額＞住宅ローンの場合
売却金額で住宅ローンを完済することができます。
また、余った譲渡益（売却益）には所有年数やマイホームかどうかによって課税されますが、税金を引いた残りがまだあれば次の住み替え先の頭金や貯蓄にまわすことができます。

売却金額＜住宅ローンの場合
住宅ローンには抵当権が設定されており、抵当権が付いた状態で新しい所有者に譲渡することはできません。
売却金額を充当しても住宅ローンが残る場合には貯蓄等で賄わなければいけません。

税金の優遇措置が受けられる

マイホームであれば譲渡益に対して「3,000万円の特別控除」「10年超所有軽減税率の特例」「特定居住用財産の買換え特例」等、税金の優遇措置が受けられます。（ただし、諸条件を満たしていること。）
詳しくは不動産の売却手続きにかかる税金とは。マイホーム売却の場合は特例が適応できる？をご覧ください。
賃貸（投資用）に出した後に売却すると、この制度は利用できない可能性があります。

将来のランニングコストが不要

賃貸に出すと、その家の所有者（オーナー）が固定資産税・都市計画税・修繕費用・共用部の電気料金等を払わなければいけません。
特に、固定資産税・都市計画税は所有しているだけでも発生するので、売却してしまうことで将来に発生し得るコストを削減することができます。

高額売却が期待できる

基本的に建物の価値は年数とともに減価償却されて下がっていきます。
＊減価償却…時間とともに資産価値が減っていくこと。
家の材料である木や鉄骨も雨風にさらされ時間とともに劣化するため、築年数が古くなるとある程度の修繕や建て替えが必要になります。
また築年数が浅い程、表層が綺麗な場合が多いため、中古市場では築浅の物件が根強い人気を誇っています。
つまり、住まなくなった時点で売却することが高額売却の可能性を高めることになるのです。

デメリット

現金化できる時期のコントロールが難しい場合もある

高額売却するために一般個人の人向けに売却した場合、売却活動の最後のステップである現金化（引き渡し）のコントロールが難しい時があります。
また売却金額下限の保証もないため、最終いくらをいつ頃までに現金化できるかが不透明というデメリットがあります。
現金化の時期をコントロールしたい場合は、不動産業者に買取してもらう方法をとれば、売却金額は少し下がりますが確実に期日までに現金化することができます。

売却時の費用がかかる

売却時に売主が支払う費用は大きく3つです。不動産仲介業者に支払う仲介手数料、印紙代、司法書士に支払う登記費用等の費用です。
その他にも抵当権の抹消があれば抵当権抹消費用、一戸建で境界の設置が必要であれば境界設置費用などがかかります。

売却してしまうと住むことが難しい

売却して買主のものになってしまうと、その買主がまた売却か賃貸に出さない限り、もう一度同じ家に住むことは難しくなります。

賃貸

メリット

入居者が確定すれば安定した家賃収入がある

賃貸に出す最大のメリットは安定した賃料収入が得られる点です。
あまりにも相場から外れた家賃や酷い管理状態だと、賃借人が定着しないため、適正な管理をして賃借人を離さないことが鍵になります。

節税効果がある

賃貸経営をする場合、費用を経費に計上し所得から控除することができるため、節税効果が期待できます。
賃貸経営における経費は以下のようなものが該当します。
・賃貸募集にかかる経費（広告費、仲介手数料）
・設備費
・リフォーム費用
・管理業者へ支払う管理費
・固定資産税・都市計画税
・減価償却費 等
参考：不動産投資のランニングコストとは？マンション所有後に発生する費用目安を紹介

資産として持ち続けられる

自身の資産として保有しておきながら、賃料収入を得られることもメリットです。
相続財産としても大きな資産となる可能性があります。

数年後にもう一度住むことができる

賃借人が退去した後であればもう一度住むことができるため、一時的な転居でまた同じ地域に住む予定があれば有効な手段です。

デメリット

空き家リスクがある

賃貸経営の最大のリスクは空き家（部屋）リスクです。
賃貸収入は賃借人が居て初めて発生する収入です。
賃貸募集が上手くいかず空き家（部屋）になっていれば収入は0になってしまいます。
物件の立地や状態、近隣施設・マーケットから賃料の設定が適切か、修繕・改修が必要かは定期的に見直す必要があります。

初期投資や管理・維持の費用がかかる

上記同様、空き家（部屋）にしないためには、ある程度の初期投資や管理・維持が求められます。
貸主本人で維持・管理すればこの費用はかかりませんが、入居者募集・共用部分の掃除・賃料管理・入居者のトラブル対応と、対応は多岐にわたるため、管理会社に依頼し一括管理することがおすすめです。

賃貸人都合での解約は難しい

もう一度住みたいと思った時、一方的に賃借人に退去を迫ることは難しいとされています。
物件の所有権は貸主のものですが、賃借人にも借家権というものがあり、正当な理由なく貸主が契約解除を迫ることは禁止されています。
もう一度住みたい時期が予め決まっているのであれば、賃貸募集をする時から定期借家として募集をかけることをおすすめします。

ケース別のおすすめ

期限が決まっている転勤の場合

例えば2年間だけ異動になる場合、2年間経てば戻ってくることができます。
この場合は2年間限定の定期借家として賃貸に出すことがおすすめです。
もし異動先の住環境が合っており、そのまま住むことになったとしても、その時に売却または賃貸としてまた募集をかけることができます。

親の介護で一時的に居住地を移したい場合

介護となると期限が決まっておらず長期間になる可能性も十分あります。この場合は売却することがおすすめです。
賃貸もいいですが、賃貸経営の負担と介護の負担が同時にきてしまうので、初めてであれば介護に集中できるよう売却してしまうことがベターでしょう。

子どもの進学で居住地を都心部へ行く場合

都心部へ進学した場合、そのまま次も都心部で進学・就職することが多いため、元の家に戻ってくることは少なくなります。
こちらも売却する方がおすすめです。

まとめ

住まなくなった家を売却するか賃貸に出すか、どちらがいいかは人それぞれです。
移住の背景が大きく関係してくるため、将来のライフプランをよく考えて決断しましょう。
迷った時は賃貸も売買も事業で行っている不動産会社へ相談してみましょう。
どちらの事業にも精通しているため、適格なアドバイスが可能です。

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