不動産売却で失敗しないためには？契約不適合責任・設備の修復義務とは？

売主の責任

■契約不適合責任

契約不適合責任とは、売主が買主に引き渡した不動産の品質に関して契約の内容に適合しないものであった場合の責任のことをいいます。
一般社団法人不動産流通経営協会（FRK）の契約書条文では次のように定められています。

（契約不適合による修補請求等）
第13条 売主は、買主に対し、引渡された土地および建物が品質に関して契約の内容に適合しないもの（以下「契約不適合」という。）であるときは、引渡完了日から3ヵ月以内に通知を受けたものにかぎり、契約不適合責任を負います。ただし、建物については次の場合のみ責任を負います。
(1) 雨水の侵入を防止する部分の雨漏り
(2)建物の構造耐力上主要な部分の腐食
(3)シロアリの害
(4)給排水管（敷地内埋設給排水管を含む。）・給水桝の故障
2　売主が、買主に対し負う前項の契約不適合責任の内容は、修補にかぎるものとし、買主は、売主に対し、前項の契約不適合責任について、修補の請求以外に、本契約の無効、解除、売買代金の減額請求または損害賠償の請求をすることはできません。ただし、前項の土地の契約不適合により本契約を締結した目的が達せられないときは、買主は、売主に対し、本契約を解除することができます。
3　前項の建物の契約不適合の修補範囲等は、別表（修補範囲等）中「建物の修復範囲等」の記載によります。
4　買主は、売主に対し、本物件について第1項の契約不適合を発見したとき、すみやかに通知して、修補に急を要する場合を除いて立会う機会を与えなければなりません。
5　売主は、買主に対し、本契約締結時に第1項の契約不適合を知らなくても、本条の責任を負いますが、買主が本契約締結時に第1項の契約不適合を知っていたときは、売主は本条の責任を負いません。
（出典：一般社団法人不動産流通経営協会　FRK標準書式の見方）

不動産の状況は、買主にとって判断が難しいため、売主から買主へ「物件状況等報告書」という書面で物件の情報（建物の劣化、近隣トラブル、近隣の懸念される施設等）を告知します。第13条第5項にもある通り、物件状況等報告書で報告している不具合等については、買主も承諾の上で購入しているものとみなすため、買主は売主に対して修補請求等はできない箇所となります。

契約不適合責任に関するトラブル

（＊）売主Aさん　持ち家（一戸建）

2004年6月築

前述（１）～（4）にあたる不具合はないと認識し、物件状況等報告書へ記載

買主Bさん　居住用不動産として購入

売買金額：4,000万円

売買契約日：2022年5月30日

引渡し日（決済日）：2022年6月29日

売主Aさんは、持ち家を買主Bさんに4,000万円で売却する契約を2022年5月30日に不動産仲介業者を通じて締結した。
AさんとBさんは2022年6月29日に決済をし、対象不動産の引き渡しを行った。無事に引渡しを受けたBさんはリフォーム会社へ室内の改装を依頼した。
後日2022年7月29日に、対象不動産のフローリングの張り替え作業を行っていたリフォーム業者がフローリング下からシロアリを発見した。
リフォーム業者がすぐにBさんに報告したことで、シロアリ発見当日にBさんも不動産会社を介してAさんに通知した。
⇒物件状況等報告書にはAさんによるシロアリの告知はなく、Aさん自身もシロアリが発生していることを知らなかった。
⇒この場合、シロアリの発見の通知日（2022年7月29日）は対象不動産の引渡し日（2022年6月29日）から3ヵ月以内のため、買主は売主に修補の請求ができます。

瑕疵担保責任と契約不適合責任の違い

瑕疵担保責任とは民法改正前の売主の責任のことです。
契約不適合責任では瑕疵担保責任よりも買主が売主に求めることができる権利が増えています。

＊追完請求…売主が知らなくても、一定期間の間買主は契約通りにすることを売主へ請求することができます。
＊代金減額請求…追完請求に売主が対応しなかったり、契約通りの状態に修補等できない場合、買主は売主に請求することができます。
＊催告解除…追完請求に売主が対応しない場合、催告して契約を解除することができます。
＊無催告解除…契約不適合責任の内容により、契約の目的が達せられない時（住宅に住めない時）に催告することなく解除することができます。

■設備の修復義務

設備の修復義務とは、不動産の設備中、使用可能な状態で買主へ引渡した主要設備に関して故障・不具合があった場合の売主の責任のことをいいます。
一般社団法人不動産流通経営協会（FRK）の契約書条文では次のように定められています。

（設備の引渡し・修補）
第14条　売主は、買主に対し、別紙「設備表」中「設備の有無」欄に「有」とした各設備を引渡します。
2　売主は、買主に対し、前項により引渡す設備のうち、「故障・不具合」欄に「無」とした主要設備にかぎり、使用可能な状態で引渡します。
3　売主は、買主に対し、設備について契約不適合責任を負いません。
ただし、前項で「設備表」に「故障・不具合」欄に「無」とした「主要設備」については、売主は、買主に対し、引渡完了日から7日以内に通知を受けた故障・不具合にかぎり、修補する責任を負います。なお、修補の範囲等は、別表（修補範囲等）中「設備の修補範囲等」の記載によります。
4　売主は、買主に対し、「主要設備」のうち「故障・不具合」欄に「有」とした「主要設備」、「主要設備」以外の「その他の設備」および「設備表」に記載のない設備については、故障・不具合があったとしても責任を負いません。
（出典：一般社団法人不動産流通経営協会　FRK標準書式の見方）

建物の状況と同じように、設備の状況も買主にとっては「使えるかどうか」の判断が難しいため、売主から買主へ「設備表」という書面で物件の設備（給湯器・ガスコンロ・水栓等）の状況を告知します。
第14条第4項にもある通り、設備表で報告している不具合等については、買主も承諾の上で購入しているものとみなすため、買主は売主に対して修補請求等はできない箇所となります。

設備の修復義務に関するトラブル

（＊）売主Aさん　持ち家（一戸建）

2004年6月築

Aさんが住んでいた時に主要な設備に不具合は感じなかった。

給湯器…設備の有無：有、故障・不具合：無

買主Bさん　居住用不動産として購入

売買金額：4,000万円

売買契約日：2022年5月30日

引渡し日（決済日）：2022年6月29日

契約不適合責任に関するトラブルにもあった（＊）のケースで、設備に関して上記内容で引渡しを行った。
Bさんが7月16日に引っ越しを済ませ、ライフライン（水道・ガス・電気）を通し、設備の確認を行ったところ、給湯器の故障が発覚。
同日、Bさんは仲介業者を介してAさんに給湯器の故障の件を通知した。
⇒設備表にはAさんによる給湯器の故障・不具合の告知はなく、Aさん自身も給湯器が故障していることを知らなかった。
⇒この場合、Bさんからの通知日（2022年7月29日）が対象不動産の引渡し日（2022年6月29日）より7日を過ぎているため、買主は売主に修補の請求ができず、自己負担で給湯器の修理または交換を行わなければなりません。

売主の責任を免責にできる場合

契約不適合責任や設備の修復義務の売主の責任を免責にして売却することも可能です。
売却方法としては一般個人向けに販売する方法か不動産買取業者に買い取ってもらう方法の2パターンに大きく分かれます。
いずれにしても事前にこれらの責任を免責にしたいという旨で買主と合意をしておかないといけません。
買主からすれば本来ある保証をとった不動産を買うということなので、当然売却価格は抑えられますが、建物や設備の状態が著しく劣化している場合や売却後の不安感をなくしたい場合には、免責の条件で販売することも一つの選択肢です。

注意すべきポイント

売り出す時の条件

契約不適合責任や設備の修復義務は、基本的には売主の責任ですが、前述の様に免責の条件で売り出すことも可能です。
これらの条件を免責にする場合は売り出し価格を抑えることで、フルリフォームを前提として購入したい人等の購入希望者とのマッチングを狙うことが一般的です。

物件情報等報告書、設備表の記入

契約の内容は口約束にならない様にすべて書類に残します。物件状況等報告書や設備表に記載した内容が取引する不動産の内容となるので、必ず間違いのない様に記入しましょう。
長年空き家にしていたり、使っていない設備がある場合は状態がわからないこともあります。
その時は書類の記載は「不明」として売主の責任を免責の条件で売り出すか、建物の検査（インスペクション）を業者に依頼したり、設備を確認して、故障・不具合のあるものとそうでないものを明確化しましょう。

契約書の特約内容

契約書の条文には基本ルール（売主の責任がある場合）が記載されているので、契約不適合責任や設備の修復義務を免責にする場合には、契約書の特約にもその旨が記載してあることが一般的です。
仲介業者が作成する場合は問題ないと思いますが、念のため確認しておきたいところです。

引渡し完了後、7日間、3ヵ月以内は資金にある程度余裕をもっておく

中古不動産の取引なので、いくら確認していたとしても急に建物や設備の不具合が起こる場合もあります。
買主から修補を求められた時に対応できるだけの資金を手元に残しておくことが大事です。
引渡し後、7日間（設備）、3ヵ月（建物）のお金管理には注意してください。

まとめ

中古不動産の取引において、売主の不動産の認識の正確性、また買主に確実に伝えることは非常に重要です。
トラブルや売却後の思わぬ出費で後悔しないために、上記の内容はしっかりご理解ください。
また、一個人でこのような責任が大きいことを確認することは困難なので、不動産のプロにアドバイスや業者の手配をしてもらうことがおすすめです。
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