離婚による住宅ローン返済中の自宅売却について

財産分与に含まれる不動産

名義や持ち分には関係なく、夫婦のどちらかでも婚姻期間中にローンを支払った不動産などが対象です。
婚姻前に親から相続したり、購入した（買い切った）不動産は財産分与の対象外となります。

誰の不動産なのか？

自宅をどうするのか決める時には必ず所有者が同意していないといけません。
夫婦だとしても夫名義の不動産を妻が勝手に売ることはできず、複数人で所有している場合も所有者全員の同意が必要になります。
誰の所有不動産なのかを調べる時には、購入時の売買契約書、権利証（登記識別情報通知）、登記事項証明書（謄本）等を見て確認する様にしましょう。

住宅ローンが残っている場合の売却方法

住宅ローンが残っている場合、今後の予定を立てるためにも、今どのくらいの残債があり、自宅がいくらでどのくらいの期間で売れるのかを把握しておく必要があります。

アンダーローンの場合

アンダーローンとは、売却価格が住宅ローンの残債を上回ることを指します。
この場合、売却金額から住宅ローンを完済した上で、余った金額を夫婦で財産分与します。

オーバーローンの場合

オーバーローンとは、住宅ローンの残債が売却価格を上回ることを指します。
この場合、婚姻中に住宅ローンを返済していた不動産だとしても、財産分与の対象にはなりません。
債務者は貯蓄や親族からお金を借りる等をして不足分を補填しなければ売却することはできません。
資金の手配も難しく、それでもまだ売却したい場合には、任意売却という債権者の同意を得た上での売却方法もあります。

仲介

不動産仲介業者に依頼して買い手を探して貰います。
買取に比べると高額売却できる可能性が高いことが最大のメリットですが、買い手が確定していない以上、いつ売れるかの保証がない売却方法になります。
一般的には3～6ヵ月程度で完結しますが、売却活動中の価格や販売方法によっては時間を要する場合があります。

買取

不動産買取業者に買取して貰う売却方法です。
一般市場で売却する仲介よりも売却価格は伸び悩む傾向はありますが、確実に早く売却することができます。
取引をする買取業者にもよりますが、数週間～1ヵ月程度で完結できます。
不動産仲介業者に依頼して買取業者と取引することもできます。

離婚時に不動産を売却しない場合で想定されるトラブル

離婚後数年間夫は他で賃貸を借り、妻と子どもがそのまま夫名義の不動産に住むケースがあります。
このような場合にはよくトラブルが起きるので注意が必要です。

住宅ローンの滞納

夫は住宅ローンの支払いと新しい賃貸での家賃のダブル払いになる訳ですから、ローンが払えなくなることもあります。
夫がローンの支払いを放棄し続けていると、妻や子どもは強制退去を迫られることもあります。

連帯保証人として支払い義務が発生

住宅ローンの名義が夫、連帯保証人として妻が設定されている場合、夫の返済が滞ると支払い義務が発生することがあります。

名義人が家を売却

妻と子どもが約束の期間内で家に住み続けている時に、夫が勝手に家を売却する可能性もあります。
家をどうするかを決める権利は所有者本人にあるため、家が売られてしまうと妻と子どもは家を出ていくしかありません。

非名義人が住み続ける

子どもが小学校を卒業するまで…と決めていたとしても、中学校の入学関係でお金が必要・時間がない等と、ずるずると期間延長となってしまう場合があります。
その延長されている期間も名義人である夫は住宅ローンを返済し続けないといけません。

上記の様に、離婚時に不動産を売却しなければ様々なトラブルが発生する可能性があります。
夫が住宅ローンの支払いを続け数年間は妻や子どもが住む等、話し合いで決めた場合は、いくら円満離婚だったとしても、口約束だけでなく書面で残しておくことが最低限必要です。

売却するタイミングは離婚前？離婚後？

離婚前に売却する方がおすすめな人

離婚後の連絡を控えたい

不動産の売却は複雑かつ高額な取引で生活に直結するため、お互いの同意の上で進める必要があります。
度重なる連絡を避け、話し合いをスムーズに進めるには、住まいが分けられる前・離婚前の方がいいでしょう。

離婚後のトラブルを避けたい

離婚後は住まいを分けることが大半で、連絡がとれない、売却活動が今どのような状況か、どのような結果になったのか、でトラブルが発生する可能性があります。
パートナーだけの意思による売却活動でなく、合意したもとで、確実に売却活動を進めるには離婚前がおすすめです。

売却完結まで離婚が待てる人

不動産の売却活動は少なくとも数か月を要するものです。
一般市場で販売する場合には確実に売却活動が終わる日が分からず、また引渡し後のトラブルが起こるかもしれないため、決済（引き渡し）完了後、契約不適合責任や設備の修復義務の期間が終わるのを待てる人が対象になります。
早めに完結させたい場合には、不動産買取業者との取引も検討しましょう。

離婚後に売却する方がおすすめな人

早く離婚したい人

不動産の売却活動は一般的に3～6ヵ月程度かかります。早急に離婚手続きを進めたい人は、離婚後身の回りが落ち着き次第売却する方がおすすめです。

家を良い条件で売りたい人

離婚前は家の中の整理や離婚調停等が中々進まないため、購入検討者の内覧もベストな環境で迎えることが難しい場合が多いです。
離婚後であれば売却活動に専念することができるため、相場より少し高めに一般市場に売り出してみて、高額売却のチャンスをじっくり伺うことができます。

まとめ

不動産の売却には時間も労力も要しますし、各家庭で状況が異なるためおすすめの売却方法やタイミングがケースごとに異なります。
ご自身にとって何が最善の方法なのかを決めるには、ご自宅の周辺不動産市況における立ち位置や売却の手続き、不動産専門知識に精通しておく必要があり、中々一個人では難しい場合が多いです。
地域密着している不動産会社であれば周辺市場にも詳しく、最適な売却方法やタイミングをアドバイスすることができるでしょう。
また、売主としての希望をどこまで販売活動に反映してくれるか、不安要素をなくしてくれるかは不動産会社の担当者により異なるため、査定に担当者の考えや提案内容、質問の受け答えなどをしっかり確認しておくことがおすすめです。

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